存貨激增 房地產資金流遭遇摧毀式重壓(圖)

雖處8月，尤感其寒。

在稅收政策、貨幣信貸政策和行政手段在內的宏觀調控政策「組合拳」的作用下，2011年上半年房地產市場已然提前入冬。

雖然地產類公司都秉承現金為王的經營策略，但在今年上半年緊縮的樓市政策壓力下，房地產行業一片萎靡，導致上述企業存貨劇增，給現金流帶來了摧毀式的重壓。

截至8月28日，已經披露中報的102家房地產上市公司中，共有67家經營活動現金流量淨額為負，佔比達65.69%。此外，更有57家上市公司經營活動現金流量淨額同比出現下滑。

存貨激增

國泰君安8月地產研究報告指出，15個典型城市一手房整體平均可售面積環比持平，同比上升35%，相比2010年4月低點上升45%，庫存量大大提升。

與此對應，目前15個城市的一手房平均去化時間從年初的9個月上升至17個月，環比下降2%，同比上升9%。

存貨大幅度增長的現象也在房地產上市公司的半年報數據中得到體現。

截至8月28日，107家上市房企公布了中報。這107家房企2011年上半年的存貨達9729.10億元人民幣，較一季度的8858.00億元，增長了近9.83%，比去年同期的6979.00億元，大幅增長了 39.40%。

上述9700多億的存貨並不是一筆小負擔，而此前頻繁拿地遺留的高存貨風險逐漸浮出水面。在年初至今的三次加息相應加重了房地產公司們的融資壓力，其資產負債率直線上升。

以業績下滑程度較大的嘉凱城為例，公司的主營業務包括房屋銷售、商品銷售、物業管理和餐飲服務，其中房屋銷售和商品銷售佔公司營業收入的比重最大。

2011年上半年公司實現營業收入27.7億元，同比下降21.82%；歸屬於母公司淨利潤729萬元，同比下降98.4%；基本每股收益0.004元。

公司業績下降主要因為報告期內地產項目結算較少。半年報顯示，公司房地產結算收入實現10.9億元，同比下降60%；實現合同銷售面積11.39萬平方米，合同銷售金額15.92億元，同比亦有所下降。天相投顧認為，項目交付較少的原因一方面為季節性因素，一方面因為限購令的影響。

此外，前期土地投入的加大也造成公司現金流持續緊張，資金壓力加大，在資產負債表一項中，公司期末貨幣資金為16億元，較期初下降38.6%，主要系支付土地款增加；短期借款33億元，較期初增加23%；長期借款53.7億元，較期初增長43%，主要系投入項目儲備及開發建設增加。

天相投顧指出，剔除預收賬款後，公司速動比率同比下降0.29倍，資產負債率同比提高8.7個百分點。

此外，公司盈利能力較差，報告期內淨利潤率僅0.26%，同比下降12.55個百分點，其下滑原因主要由於商品銷售業務盈利能力較差，同時其間費用居高不下。

而報告期公司結算毛利率更只有22.8%，同比下降15.13個百分點，主要由於商業貿易業務佔比較大，而毛利相對較低由此拖累公司整體盈利能力；

在費用方面，報告期內其間費用率為14.9%，其中管理費用率達9.09%；其間費用同比增長16.6%，主要是財務費用和銷售費用增加。

而在業績和財務費用大幅度下滑的同時，公司上半年存貨卻高達155.28億元，較期初大幅增長24.59億元，增長幅度約為18.82%。對此，公司稱增長原因為支付土地款及在建項目的大幅增加。

「受貨幣緊縮政策以及各地紛紛出臺限購措施影響，房地產企業銷售受到一定程度抑制，導致存貨規模同比大幅攀升，隨著資金鏈緊張程度加劇，未來去庫存壓力將進一步上升。」北京地區一位私募人士表示。

現金流劫難

實際上，嘉凱城並非孤獨一人。

濱江集團亦因前期拿地頻繁而導致未來經營壓力重重。伴隨著高存貨消化不良和融資鏈斷裂的雙重打擊，其未來的項目開發和資金回流將受到極大影響。

半年報顯示，公司資產負債率從2010年末的79.9%陡然上升至80.8%；此外，由於上半年土地款支付，現金大幅減少，致使淨負債率從2010年末的37.5%上升至69.5%。

對此，濱江集團表示，期末公司持有現金15.7億元，較年初減少59.7%，主要是今年1-6月公司現金支付了較多上年度購買土地分期支付的土地出讓金，繳納上年度企業所得稅以及在建項目開發投入較多所致。

而高負債和高存貨的雙重負擔導致現金流愈發緊張，公司未來不得不放緩新增土地和新建項目的速度。

截至6月底，公司賬面貨幣資金餘額為15.69億元，較年初下降了23.3億元，而公司短期借款和一年內到期的非流動負債為19.6億元，貨幣資金餘額已經不能覆蓋短期債務。

東北證券認為，公司賬面高額的預收賬款顯示出公司未來再繼續大量新開工項目的能力已有限，今後會有較多的工程款和土地款需要支付，因此，公司將不得不重視其可能面對的資金週轉問題。

「上半年，公司沒有新增土地儲備。我們認為，公司利用預售樓款來進行擴張的方式已經發展到極限，下一步減少新增土地儲備規模可以有效增加公司抵抗行業風險的能力。」東北證券分析師高建表示。

事實上，在銷售不利和庫存堆積的兩大壓力下，房地產上市公司紛紛調減年度銷售計畫，調低公司盈利預期。

其中，廣宇集團表示，由於上半年銷售完成情況不佳，公司決定將全年銷售計畫由30億元下調為20億元。報告期內，公司累計簽約銷售合同金額6.98億元，完成年度銷售計畫金額的23.27%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)