上海最貴別墅每平米投入僅2351元

曾經報出過23.8萬元/平方米的上海佘山月湖山莊二期，每平方米的成本有多少？

記者昨日（6月27日）從上海市建設和交通委員會已公布的建設項目信息獲悉，這個平均每平方米網上參考價高達7.8萬~23.8萬元的天價住宅，算上地下室的開發成本，每平方米的建設投入僅2351.47元。上述樓盤整個項目的綠化和工程施工總投入僅為6500多萬元，僅相當於該樓盤一棟別墅的總價。

實際投入僅1287元/平方米

上海市建設和交通委員會網站公布的佘山月湖山莊的建設投資信息顯示，該項目總投資額為4500萬元，建築工程由蘇州建築工程集團有限公司總包，總金額為4449.2萬元，綠化工程由上海祥符園林綠化建設有限公司施工總包，合同金額為2027.5142萬元。

根據上述建設信息，該項目的總建設規模為34943平方米，但網上房地產數據顯示，該樓盤的總建築面積僅為19137平方米。對此，上海市規劃和國土資源局給該項目頒發的建設規劃許可證（滬松建(2006)17060727F02289）或許可以作出解釋。根據項目建設規劃許可證，上述樓盤被核准的規劃建設面積為34913.2平方米，其中地上建築面積為18920平方米，地下建築面積為15993.2平方米。

按照上述信息，該樓盤別墅實際每平方米的建設投入僅為1287.81元，但由於地下室部分不算建築面積，所以每平方米的名義建設投入是2351.47元。

上海一家開發商的營銷總監告訴記者，上海所有的建設施工項目都會進行建築工程招投標，並在上海市建設和交通委員會登記建築工程招投標作合同登記備案。一般情況下，項目登記的建設投入就是總的建築成本。

根據上述建設項目信息，佘山月湖山莊每平方米的建設工程投入並不比周圍的佘山天馬花園、佘山世茂山莊高，但最低售價卻是佘山世茂莊園的1.5倍。而此前佘山月湖山莊的客戶經理王磊曾表示，該樓盤所用的建材非常好，所以才敢開出比周圍高得多的價格。

別墅用地叫停後仍獲地塊

如果建設工程和綠化投入不高，那麼開發商的土地成本呢？

中房信集團和上海某諮詢顧問公司曾同時監測過2003年至2006年上海商品住宅用地招拍挂的成交數據，其中登記的別墅用地超過100幅，但並沒有佘山月湖山莊的土地成交價格。

不過，從上述機構監測到的同時期同一區域別墅用地的成交價格，或許可以瞭解當時土地市場大致的成交行情。根據上述機構監測的數據，2003~2006年松江佘山地區出讓的容積率在1以下的住宅用地，最便宜的僅7萬元/畝，最貴的為108萬元/畝。

按照售樓處此前每棟別墅佔地3畝的說法，以上述最高價計算，每棟別墅的最高土地成本只有324萬元/棟，加上建設工程投入和綠化投入，55棟別墅的綠化、土地和建築施工投入平均在500萬元以內。而按照網上房地產的參考價，佘山月湖山莊最便宜的一棟別墅總價也超過2500萬元。

對此，佘山月湖山莊的營銷總監莫少歡說，項目的成本和上海市建設和交通委員會以及相應房地產機構的統計是否一致尚需核實，該地塊是在2005年後獲得的，應以2005年以後的別墅用地價格作為參照。

然而，早在2003年2月和9月，國土資源部就曾兩次發布文件，明確叫停別墅用地，規定以後禁止別墅類用地推出。為什麼開發商仍然能在2005年後獲得上述別墅用地。該地塊又是通過何種方式由開發商獲取？

對於上述問題，莫少歡並未作出解釋，而是讓記者採訪開發商的客戶經理王磊。而王磊表示，售樓處方面只是代理，不瞭解具體信息，之後他又表示開發商方面的所有新聞發言必須通過他，該項目的所有信息將全部由房地產交易中心對外發布。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)