葉檀：誰說房產稅不能降房價

房產稅應不應該推開，何時推開？這不僅是經濟問題，更涉及中國稅費制度的改革與地方公共財政的建設。

對房產稅有許多反對之聲。2011年5月5日，中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合主辦 「2011年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會」，藍皮書指出，「十二五」期間要改革土地財政，整合房地產開發與交易環節稅費，全面開徵房產持有環節稅收，將上海、重慶的房產稅試點在「十二五」期間向全國推廣。

從3月下旬以來，房屋成交量醞釀反彈勢頭，包括推出房產稅的上海、重慶兩地，房價下降並不明顯，越來越多的聲音從反對徵收房產稅，到開始質疑房產稅不能抑制房價。

如此推論不公允。

自從調控政策出臺後，已經收到了一定的效果。根據Wind資訊數據，截至2011年一季度，兩市136家地產上市公司的存貨金額高達9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比增長幅度超過40%；環比2010年報顯示的合計數據也增長了9.07%。上市的國內大型房地產企業存貨上升，說明瞭庫存增加的趨勢，倒逼未來房價下跌。事實上，在通脹的背景下成本上升，房地產開發企業的盈利已經下降，此時房價不上升就是下降。

推出房產稅的上海與重慶兩地商品房成交量較往年大幅下降。在4月24日落幕的2011重慶春季房交會，共成交各類房屋3403套，成交建築面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元。成交套數隻佔去年秋交會的40%，更不到去年春交會的兩成。

重慶與上海的環比價格仍在上升，但結構發生了變化，小戶型的剛性需求量上升，環比的增速處於下降狀態。筆者周圍的朋友中就有忌憚房產稅而不再投資的人。在房產稅出臺之後，將上海的房價與東京、香港看齊的大言越來越少。

從3月下旬之後，上海等地的房地產成交量出現反彈。這說明房地產穩定的趨勢沒有鞏固，在資金與通脹的推動下隨時有反彈的可能。房產稅雖然收到了一定的效果，其效果卻與北京等地的限購令接近，讓人無法理解，為什麼房產稅不能收立竿見影之效？

房產稅是政府最大的做空工具，投資者的收益將通過房產稅成為政府的收入，是抑制房地產資本利得的重要工具；擬議中的暴利稅則是將房產商超過規定部分的利潤納入政府囊中。如此重要的做空工具沒有起到應有的效果，原因只有一個：使用者不希望房地產大幅下挫，而希望樓市出現軟著陸。在房產稅逐漸鋪開的過程中，取代土地財政的收入，這一過程將十分漫長。

房產稅這一可怕的工具顯露出溫柔的一面，無論是重慶還是上海，房產稅稅率都不高，徵收執行過程中也是就低不就高。

截至4月27日，上海市稅務機關共受理購房人申請辦理房產稅認定18960件，開具認定通知書10930份。在認定為應徵稅的住房2306套當中，新建商品住房151套，二手存量住房2155套。上海房產稅試點實行差別化稅率，將「新建商品住房平均銷售價格」作為界定稅率標準，引導住房消費。即適用稅率暫定為0.6%，但對應徵稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。據透露，在稅務機關認定為應徵稅的住房中，約90%的住房適用0.4%稅率。本應疾風暴雨的房產稅在上海成了溫水煮青蛙的模式：只要沒有新購房，以往的存量一概不涉及，對於既得利益群體沒有大動干戈；按照交易與評估價的70%為稅基，對成年子女婚房等進行稅費減免。

上海房產稅預計納稅數百億元，而重慶只有數億元的規模，相對於目前的土地收入，可謂小巫見大巫。

閹割房產稅，不梳理房地產稅費，而後指責房產稅無效，或者嘲笑房產稅是病貓，顯然是對金融與稅收體制的嘲弄。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)