房地產調控或致更多資金投向A股

2011-04-18 12:36 作者:楊娜

摩根大通在一份最近的研報中稱，房地產緊縮措施後，或導致投資資金逐步流入A股、黃金、商業及中小城市地產等七類投資市場。目前住宅成交量呈下滑趨勢，政府方面也通過一系列降溫及限購措施提高房地產行業的投資門檻。

4月15日，摩根大通發布研究報告，對「中國的潛在房地產投資者將如何打理手中的資金」進行分析和預測。地產調控後，資金多投向A股市場；黃金和理財產品相應需求加大；流入商業地產及中小城市地產的資金明顯，但流入幅度有限；私人股權基金及房地產信託受高淨值投資者熱捧；海外置業也成熱點。

在居民存款增長減緩的背景下，最可能發生的情況是資金轉向股票投資，限購措施使社會上富裕大眾的投資選擇受到嚴重影響，原因是該群體擁有購買投資物業的足夠資金，但尚不具備財富精英所能獲取的私人股權基金及零售物業等投資工具。

年初至今，基金認購額已見增加，且新增證券賬戶數自2月中旬起穩步增加（按5週移動均線計算：截止到4月1日一週增加393,912個，而截止到2月11日一週僅為159,494個）；活動證券賬戶的比例由2月初的11.3%升至4月初的33.7%（約為過去三年觀察到的範圍的中位水平）。考慮到估值較低以及相對強勁的盈利增長，資金向A股市場的配置應會加大，特別是若通脹問題能於年中舒緩。雖然國內共同基金的股票投資比重已提高至約80%，但散戶投資者仍佔A股市場的約60%。

貴金屬是一種有效的通脹對沖工具，因此實物黃金及黃金相關投資的需求迅速增加。中國2010年的黃金首飾需求按年增長13.5%，而金條及金幣的需求則增長70.5%。多數市場參與者預期中國2011年的黃金需求將進一步加大。2010年消費總需求的總值為1,508億元，顯示年內家庭現金持有量增長1.1-3.6%（具體視購買珠寶是否應列為投資）。

地方房地產代理機構注意到資金開始流入商業地產，且在尚未實施限購政策的部分中小城市購買住宅的意願增加。越來越多的開發商開始面向流動資金達到1000萬至2000萬元，且有意投資於高端商業地產的個人實施分契業權策略。據物業代理以及顧問表示，國內資金基礎較低的個人則對投資零售物業（一般與小區配套）、小型寫字樓以及酒店式公寓表現出更濃厚的興趣。然而，由於投資商業地產的資金要求高、稅負更重以及存在其他複雜條件，由住宅物業流向商業地產的資金規模有限。

報告稱，中國2月份的居民存款增長由2010年2月的24.5%放緩至16.35%。因國人尋求風險相對較低的投資選擇，國內銀行的理財產品越來越受歡迎。近月來，人民幣理財產品由去年10月份的499款穩步增至2011年3月的1368款。已推出產品中的近50-60%的到期時間不到3個月，反映了投資者將這些工具作為短期存款的替代品。

中國的超高淨值個人一般不會將大部分資產投資於國內的住宅物業。因此，中國近期的限制措施並未對該群體的資產配置決策產生重大影響。房地產緊縮政策實施之後，不論是從供應還是需求方面而言，房地產信託產品都越來越受歡迎。開發商需要尋找其他融資途徑，而投資者希望得到收益更高的金融產品。此外，私人股權基金也受到高淨值投資者的熱捧，私人股權基金的認購額約佔專門服務中國的高淨值個人的財富管理公司（如諾亞財富控股(NOAH.US)）的新基金認購總額的一半。

中國的富人正在越來越多地在海外置業，而參加海外房展會以及海外購房團已司空見慣。據萊坊房地產經紀公司稱，自2008年下半年以來，中國內地居民在香港購買的房產數大幅增加，目前佔香港市場的近四分之一。在新加坡，中國內地的購房者近期已超過馬來西亞（於2010年第四季度超過印尼）成為當地外國購房者的主力。