二三季度或現房價拐點

證券時報記者：隨著年初新「國八條」和升級版限購令以及房產稅試點的集中出臺，房地產調控政策的效果開始顯現，首先表現的是成交量的持續明顯下跌，但價格始終沒有明顯下降，這其中的根本原因是什麼？

陳國強：歷次調控的最先表現都是這樣，因明顯觀望導致成交量下滑，這與限購令有很大關係。一季度北上廣深一線城市的成交量降了四成，表明政策調控的初步效果開始顯現，這也是市場消化政策過程中的正常表現，接下來會是價隨量走的階段。

潘石屹：目前市場信號比較混亂，購房人持幣觀望，希望降價後再購買；中央政府希望能夠把房價的上漲控制在一個合理的範圍；地方政府以土地財政為動力，希望高的房價能夠促進土地的銷售；房地產開發商希望在政策多出、市場波動、成交量大幅度下降的情況下，採用最保守的策略，能夠保護自己的資金鏈；銀行也擔心給地方政府和開發商的貸款在房價下跌時能不能收回。

孫建平：從市場本身來說，成交量下降傳遞到房價下降有一個過程，成交量的持續明顯下降最終會反映到開發商的銷售資金回籠壓力上，進而對樓盤定價策略產生影響。房價下降壓力除了和開發商資金鏈壓力有關外，還和開發商對政府房地產調控政策及其效果的預期、政府對行業調控的持續性和最終態度、宏觀經濟中期前景判斷等有關。

證券時報記者：房價拐點預計何時出現？

陳國強：總體來看，今年的成交量與去年比肯定是下滑的，但價格是否回落，不同城市表現不同。房價拐點何時出現可能會有突發性的外部因素，因而不好判斷。

潘石屹：目前塵埃未定，住宅價格要降多少很難預計。從「京十五條」公布之後，我們每天都在觀察北京住宅銷售的情況，一直非常低迷，這種低迷如果再持續一段時間，資金鏈比較緊張的環節一定會出現變化，這種變化包括房地產開發商的降價促銷。上海住宅銷售價格已經下降了，北京快到住宅價格下跌的臨界點了。

孫建平：從全國範圍看，我們預測今年行業銷量將會下降，房價走勢穩中有跌。尤其是投資需求佔比較高、被政策嚴格限購或具有行業風向標意義的一二三線典型城市，量價向下調整的概率越來越大。政策調控效果在近期成交量下降上已經得到一定的體現，如果今年一季度這種在需求、資金等方面嚴厲調控的政策延續，地方在執行上沒有大打折扣，那麼政策效果最終會體現到房價調整上來。從目前態勢看，今年二三季度是房價最容易出現鬆動或者拐點的敏感時間窗口。

證券時報記者：下一步還可能從哪些方面出臺調控政策？

陳國強：調控加碼應該是反映在對前期已出政策的執行力度上，不見得是有新政策補充。對已出政策地方在執行操作上是有保留的。如房價有異動，住建部將強化執行環節力度，儲備政策會有一些，但何時拿出來不得而知，這取決於政策的落實情況。

潘石屹：剛頒布的一房一價的政策包括明確代辦收費和物業費的標準，這個政策出臺後，許多人都認為是為了控制房價，但我認為這是在加強對房地產行業的管理。

孫建平：如果調控再加碼，那一定是房價出現了新的異動，就可以確定在一定程度上地方政府在中央調控政策執行上出現了問題。如果中央政策要加碼，為了在更短時間內取得更好的調控效果，為了彌補前幾次調控失敗對中央權威性和嚴肅性的損失，中央政府可能採用更直接的手段，例如從貨幣總量上嚴格控制開發貸款和個人住房按揭貸款數量，對個人轉讓投資性住宅差價所得徵收個人所得稅，或者真的出現地方行政首長因為房價而被問責甚至下臺的案例。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)