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謝國忠:中國房地產的實質是政府坐莊

 2011-03-30 12:40 桌面版 简体 打賞 3
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一個泡沫最終會產生兩個結果:一個就是財富的重新分配。就像股市從100點漲到200點再回到100點,這中間什麼都沒變,起點和終點是一樣的,但是從起點走到終點這個過程中,有人買入、有人賣出,所以有的人錢變多了,有的人錢變少了,財富總量沒有變,但是重新分配過了。第二,它也是一個資源重新分配的過程,這中間有人投資進去想要獲利,結果造成了損失。

而大陸房地產泡沫的情形就是,這個過程中,財富和資源最後都流向政府了。所以你看政府這幾年突然變得非常有錢,財政富余很多。那麼問題就是,政府要怎麼花這麼多錢?效率能有多高?會不會浪費?這是最大的問題。

如果把開發商交的稅都算進去,他們真的不賺錢。比如綠地集團這麼大的公司,你看它整個公司的價值全部是靠土地升值來的,造房子本身是不賺錢的。它最初買了一塊地造房子,賣了房子賺了錢,然後把賺的錢全部投進去,還不夠買同樣地段的另一塊地。就只能再去銀行借錢,買地段更差的一塊地,再造房子,賣掉以後,再拿出全部的錢,同時還要向銀行借錢,再去更差的地段繼續造房子。所以你看它越做越小,它一直滾動下去但是其實根本沒賺什麼錢。

再來看萬科。這麼大的房地產公司,分析員發現它公司的資產構成,其中70%都是靠高價發股票賺來的,也就是說,萬科的錢大部分是從股市賺來的,靠造房子賣房子並沒有賺多少。所以中國的開發商是不賺錢的,即使他們靠造房子賺了錢,做大了,政府也一定會有各種各樣的辦法把錢拿走。

去年全國賣房子一共賣了4.6萬億,把建築成本、毛利、土地稅都算下來,這4.6萬億里面政府大概賺了75%,也就是3.5萬億多。去年中國的財政收入總共才7萬億。

中國現在有大量的空房子。已建的六千萬套和企業造的三、四千萬套加起來差不多一億套,算100億平方米吧。再加上城市原來100億平方米的老房子拆遷等等,這些都加下來,就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。

從量上來看,中國造的房子已經足夠住了,不用再造房子了。但問題就在這裡--中國房地產的增長和一般老百姓的需求關係不是很大。兩億多人進城工作生活,他們哪裡買得起當地的房子?真正需要房子的人買不起,而買得起房子的人,他自己不缺房子住,卻在不斷地買房子。

糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉,一部分空房子可以折價賣掉,就沒有損失,那些賣不出去的空房子,就成為爛尾樓,這是真正的損失。還有,政府在房地產業賺了那麼多錢,用來搞形象工程腐化掉了,把錢浪費了,這也是真正的損失。

空置率本來應該是政府統計的,但是政府沒有做這個事情,或者它根本不想把這個數據搞清楚。

一般國際上來看,比較合理的是,每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲,那麼你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看,上海的平均月工資是四千塊,房價平均是每平米二萬六,超過五倍了,而且還沒有把稅算進去。

造成這種局面是因為中國的收入分配結構不合理。中國社會有個很大的問題就是灰色收入。中國的灰色收入有多少?幾年前我聽央行說有三到四萬億,我覺得有這個可能。但是我不清楚他們是怎麼定義灰色收入的。因為在中國,灰色收入是各行各業普遍存在的,做小買賣的不報稅、醫生老師拿紅包、大賣場裡的採購員拿回扣,民間的商業腐敗是很大的。

但是我說的灰色收入不包括這些,我是按照國際上對灰色收入的定義,就是指與腐敗有關的收入,中國官方的腐敗是非常非常大的。你看剛抓起來的上海浦東新區的副區長,他在一個小區裡面拿了20多套房子。

其實當官的都特別明白這些道理,他知道貨幣供應量那麼大,通貨膨脹會很厲害,錢會貶值,而且中國人第一次可以有機會買賣房子,他就拚命買。所以中國有這麼多空房子,跟這個有關。從某種意義上,中國的房地產業在回籠灰色收入。以前官員的灰色收入都往國外跑,現在都跑到房地產去了,那麼最後還是都回到政府的口袋裡去了。

這就帶來兩個後果:一個,它成為官員灰色收入躲藏的地方,它帶動了房地產業的投機,造成泡沫。昨天我跟一個老闆聊天,他問一屋子的人:你買房子虧過麼?沒有吧。一個一個問下來,他說:看,沒有人買房子虧過吧?繼續買!另一個,它會帶來社會問題和政治問題,一方面空房子那麼多,一方面老百姓買不起房子。這是很大的隱患。中國的很多事情其實都是政府在坐莊。

美國你有吃有穿,有房有車,每年還能出去度假一次,就是中產了。中國的中產主要就是因為房價太高,所以覺得生活壓力很大。普通老百姓的不安全感讓政府的遊戲一直維持下去。政府說,你活該嘛,租金不算高,但是你非要買。你看中國歷史也從來都是這樣,可以做下去,就湊合著做下去,實在做不成了,再推倒重來。

中國人都有貪小便宜的心理,在房地產、股市不是都這樣嘛?看別人賺一點,我也想賺,結果辛辛苦苦攢的錢轉眼都沒了。中國人好不容易才富了點,我就希望他們能把自己的錢看好,不要被騙走。

我覺得中國的房地產繼續這樣下去的話,中國有一天是要搞革命的,整個社會都會出現大的波動。中國核心的問題是官僚資本主義,是政府本身的問題,它體現和暴露在房地產泡沫和灰色收入上。所以最根本上,中國需要一個健康的體制,你不能靠泡沫來發展經濟。太多的錢集中在政府手裡是不好的。

所以觀察中國經濟,就要自己辛苦一點去瞭解真實情況,去地方看,看地方政府和企業。因為中國是政治經濟體系,它不是市場經濟體系。

中國的知識份子讀書從來都是為了當官,這個和西方也很不一樣。在西方,如果你說你是知識份子,那你的起點就是批評政府的。中國的知識份子不是這樣。中國人歷史上窮怕了,所以整個中國文化都是從餓肚子來的。地主家吃肉都不容易,所以革命就是吃地主的飯,住地主的房,睡地主的老婆,就是這麼簡單的思維。

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