房價管住了——房產調控的勝利？(圖)

數據顯示，2月中國全國百城房價環比漲0.48%，成交量下跌。房價管住了——這是房產調控的勝利？還是相關部門嚴管下的房產數據的勝利？

馬克思主義政治經濟學告訴人們，進入社會主義後，社會的主要矛盾是人民群眾不斷增長的物質文化需求與有限的生產力之間的矛盾。反應到住房問題上，主要表現為強勁的住房需求與有限的房屋供給之間的矛盾。

需求的強勁增長，一方面來自人們對改善住房條件的需要，另一方面則是中國從農業社會向工業社會轉型，龐大的農村人口在城市化運動中新產生的住房需求。住房供應不足的瓶頸是土地供應，背景是城市與農村發展的不均衡，形成了大量的人口湧向發達地區和大城市的現實。這種需求持續旺盛而供應滯後的局面造成了近十年來的房價持續暴漲。

解決供需矛盾出路在於增加供應。當然在供需矛盾特別突出的時期，壓抑需求可以在短時間內起到立竿見影的效果，然而，促使問題最終得以解決還是取決於供應量的增加。這在中國60年的實踐中是有深刻體會的。前30年，中國政府通過糧食配額的方式抑制需求，雖然人人飢腸轆轆，但糧食問題始終無法徹底解決。而80年代初的土地承包輕易就解決了中國人的吃飯問題。倉廩實而知禮節，解決了吃飯問題，老百姓基本上就不會造反了，這也是五千年的歷史經驗。

在中國人常掛在嘴邊的衣食住行中，目前中國解決了衣食行（如果不考慮食品安全和春運的問題的話），住房問題成為人們關注的熱點也就順理成章。住房、醫療和教育問題被稱為新的三座大山，住房問題首當其衝，高房價也就成了當今社會最主要的矛盾。

既然高房價是當前社會的主要矛盾，就不難找到矛盾的兩方：開發商與購房者。購房者是大多數，算上更多的希望購房而無力購房者，數量可以大到用「人民」這個詞彙來表述，站在「人民」對面是什麼？用奸商來描述開發商已經是最克制的了，這要是在80年代之前的稱呼那就是階級敵人。對敵人當然是鎮壓，是消滅。然而，我們已經進入法制社會了，不是嗎？得改一下名稱，叫調控。於是就有了第一輪的調控（04-08年）。

回顧第一輪的調控，可以發現，調控的目標，主要是限制發展商，其次是抑制消費。措施包括：嚴格土地拍賣、嚴查囤地、70/90、限制拍地貸款、限制開發貸款和提高首付比例、提高按揭貸款利率和提高交易稅費。

這一時期，開發商被推到風口浪尖，加上任志強說只為富人蓋房，開發商成為眾矢之敵。易憲容以預言家的身份頻頻出現各類媒體，預言房價將大幅下跌，一時之間，易粉成千上萬，人人臉上掛著幸災樂禍的笑容。

伴隨著開發商在這五年期間聲譽和社會形象下降到歷史最低點，房價也在07年成功攀上了歷史新高，購房者開始醒過味來，明白自稱「丫環」的任志強所說的「政府才是最大的開發商」的話另有玄機。

在兩輪大的調控期間，有一輪救市最值得玩味。2008年10月到2009年12月是大家熟知的救市，措施是降息、提供優惠利息、減免稅，鼓勵自住型購房需求。最響亮的口號是：買房就是愛國。

如果調控的目標是讓高房價下降的話，為什麼政府要在房價剛剛掉頭向下時就急於救市呢？

2009年12月9日起，房價調控再次登場，背景是貨幣氾濫後的通貨膨脹。指責開發商牟取暴利導致房價上漲可以，但很難把開發商與通貨膨脹扯上關係了。於是，炒房者就成了本次調控的矛頭所指。具體措施包括提高首付比例、加息、房產稅試點和限購。在嚴禁炒房的同時，最大限度地抑制需求，是本輪調控的核心。

政府在將炒房族設定為調控和限制的主要目標之後，卻從來沒有公布全國或某城市究竟有多少人在炒房？每一年有多少數量的房在被暴炒？或者說新房在交付後1-5年之中被再次出售的比例是多少？由此不難看出，政府最擅長的是定性，最不擅長是數字管理。在更多人質疑用戶籍來限制購房的合法性時，也有人做了這樣一個計算，結論是在如此嚴格的限制下，以北京為例，仍有四類合格購房主體可以購買630萬套住房，630萬套是什麼概念，相當於北京住宅最火爆時期年成交量的20倍。

細心的人還會發現漏掉了一個重要的環節，那就是政府將大力建設保障性住房，這是歷次調控中少有的增加供應量的措施，不過，更多人知道保障房只是水中月，鏡中花，因為中央在做出建設數量龐大的保障房的許諾時，上海、廣州等中國經濟最發達的城市就已經公開表示無錢支付這項開支。拋開程序問題和腐敗問題不談，如果通過計畫經濟的手段就能解決住房矛盾這一突出問題，那是否應該檢討一下，市場經濟的路子是否走錯了？

需要追問一下：為什麼會有2008年12月到2009年12月為期一年之久的系列支持房地產業的政策？標準的回答是應對全球金融危機，政府擔心房地產拖垮國民經濟。經過一年的支持後，房價超越2007年再創新高。這就可以看出，房價太高形成資產泡沫政府就要擠，房價下跌拖累經濟發展政府就會扶。這本無可厚非，世界各國政府皆如此。所不同的是，各國政府檢討的無非是自己的經濟政策或者過於寬鬆，或者過於從緊；而中國政府則或者批開發商唯利是圖，或者指責炒房者囤積居奇激化矛盾，反正是跟自己毫無干係。這種將責任歸咎於旁人，甚至是假想敵的做法，非常有利於將公眾的情緒引向少數可以犧牲掉的群體，卻絲毫無助於問題的解決，而且種種用戶籍對民眾進行甄別的政策取向，不僅簡單、粗暴、不解決實際問題，而且在向民眾進行某種暗示：是外來人搶了你的房子（也可以工作、福利、教育機會甚至老婆），我們完全看不出這種煽動本地人與外來人對立的策略對經濟、法制和社會穩定有任何積極的意義。

回到供需矛盾導致價格上漲的基本面來觀察，不難發現房價上漲的最根本原因是房屋建造量的增長持續低於城市化進程，瓶頸仍是每年拍賣的用於建房的土地面積未能有效增長，這種可以預見的短缺又導致購房人數的激增，持續推動了房價的高漲。同時，房價上漲的資產增值效應，又刺激了購房者的購買意欲，從而加劇了房屋供應的不平衡。因此，可以得出結論：房價上漲的基本原因是供應不足，需求增長較快；供應不足的主要原因是土地供應量不足；開發商不斷提高房屋銷售價格是供不應求的市場環境下的利益驅動；投資性購房（或炒房）是貨幣貶值大環境下資產保值增值的自然選擇。

因此，迴避供應短缺的主要矛盾，轉而不惜採用限購（涉嫌違法）的行政手段來抑制需求，即使在短時間內能起到一定的效果，但最終從較長時期來看，效果也是微不足道的，對房地產行業乃至整體國民經濟的發展都有較大的危害。

近日，有關人士更曝料政府將收緊甚至暫停房地產開發貸款。暫停房地產開發貸款或許可以讓急於回收資金的發展商降價銷售，但一定會讓本來已經供不應求的房屋數量進一步減少，其最終結果是房價的上漲還是下降呢？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)