如何為中國房地產市場降溫？(圖)

在中國投資時總會遇到政策的不確定性和令人質疑的統計數據，上週發生的一件事再次提醒了我們這一點。去年中國的房價漲幅遠超預想，而中國政府花費數月之久策劃的房產稅目前看可能並不會出臺。

房價飛漲和房產稅出臺推遲這兩者結合在一起，似乎是對內地開發商的一個極大鼓舞，他們正對新年期間的樓市交易做出樂觀預測。因擔心中國政府出臺措施遏制房價上漲，上證綜指中的地產股去年暴跌28%，而上週卻大漲8.4%。

隨後一項新的政策措施出臺，預示著中國政府將加強對外資涉足房地產市場的調控，目的是為房地產市場降溫。問題於是變成了：樓市若出現任何泡沫都應歸咎於討厭的外國人。

有數據顯示，2010年前11個月，中國房地產業的外國投資激增至201億美元，同比上升48%。毫無疑問，漲幅相當之大，但和中國去年2.7萬億元人民幣(合4,100億美元)的土地出讓金相比，這點漲幅實在不算什麼，似有「揹黑鍋」之嫌。

推遲或擱置房產稅，其中一個原因是各政府部門之間無法達成一致意見。很多既得利益者目前都深陷在與房地產相關的行業中無法自拔，無論是嚴重依賴賣地獲取財政收入的省政府還是競標購置土地的國有企業，抑或是為此提供貸款的中資銀行，都是如此。

要設法讓房產稅出臺，可能需要做出艱苦努力。目前相關各方都有一個心照不宣的擔心，唯恐房產稅這項新稅收將引領房地產市場進入一個下行空間，而沒人願為戳破這個巨大的泡沫承擔責任。

香港特區前行政長官董建華因支持年建8.5萬套住房的政策，因此成為1997年後香港樓市暴跌的眾矢之的，此後香港領導人對於樓市的干預行為一直極度敏感。

所以，無論針對外資的限制政策是否真的恰當，至少在情況變糟時或許還可在政治上噹噹擋箭牌。

不過，也有一些實例顯示，外商不斷增加在中國內地房地產市場的投資。

上週有一則交易讓人深感驚訝，即世界上最大的棕櫚油上市企業新加坡豐益國際(Wilmar International)大肆進軍中國內地房地產市場。豐益國際與香格里拉(亞洲)有限公司(Shangri-La Asia)和嘉裡建設有限公司(Kerry Properties)的合資企業競得了遼寧省營口市的一塊地。據說該合資企業承諾將投資一筆不小的數目8.89億元，全部項目投資最多將達到25.7億元。

素來以精明投資者聞名的控股股東郭氏家族，此次卻如此明顯地偏離核心業務，這通常意味著危險的信號。豐益國際的投資者會問：棕櫚油和中國的房地產有什麼關係？

另一個問題是，中國內地房地產市場現在到底有多熱？

上週公布的一些非官方威廉亚洲官网 房地產數據表明中國內地房地產市場正熱得發燒。據中國最大的在線房地產中介搜房網統計的中國房地產指數系統數據顯示，杭州、重慶和北京的住宅樓價格分別上漲47.1%、37.9%和37.1%。中國國家統計局的官方數據顯示，去年前11個月中，這三個城市的住宅樓價格漲幅低於 10%。

中國國務院總理溫家寶最近說「中國樓市調控措施落實的不好」，也許指的就是上述問題。

另外，土地銷售持續屢創新高的現象也十分異常，而終端用戶的購買價格的百分比上漲率不到10％。在香港的慣常做法是，開發商在土地拍賣會上積極競標從而在二級市場定高價。這一做法應該很容易在內地推行，因為相關各方在根本上都由國家控制或提供資金支持。

問題就只能在於，為避免中央政府實施更嚴厲和更令人苦惱的措施，例如加息或增稅，省級政府向中央政府少報了價格漲幅。要解決問題，首先必須要承認問題，因為去年推出的抑制樓市價格的措施很明顯並不奏效。若簡單地忽略這點，那麼一個結論就是，這些措施是故意只說不做的，政府是不可能進行嚴肅干預的。

那麼內地房地產開發商的好日子可能還會持續一段時間。但為了以防萬一，中國的銀行至少看起來是在未雨綢繆。上週，中國農業銀行和中國民生銀行均宣布，他們打算再次募集資本以加強儲備。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)