調控房地產 其實很簡單

房價是２０１０年百姓最關注的熱門話題之一。政府對房地產市場的政策調整力度很大，很多地方推出了限購令，但是房價仍在攀升，這令民眾非常困惑。諸多房地產政策所起到的效果為何不太好？２０１１年這些政策會產生什麼效果？２０１１年的房地產市場將是怎樣的格局？記者日前書面採訪了中國社科院易憲容研究員。

易憲容，１９５８年生。江西上高人。原中國社科院金融研究所金融發展室主任。２００５年他的一篇《謹防房地產業要挾整個中國經濟》的千餘字經濟評論吸引了大眾的眼球。這篇文章被認為是引起當年地產業「是否存在泡沫」爭論的導火索，在網路上引起了較大反響。

記者：您怎樣看待２０１０年房地產市場？

易憲容：２０１０年，政府對房地產市場政策調整的決心很大，所出臺調控政策內容既週全又力度不小，但是實際的效果與絕大多數民眾的希望相差較大。不少地方過高的房價沒有得到遏制，一線城市房地產泡沫甚至開始向二三線城市蔓延。不少地方住房市場的價格越是宏觀調控則越高。無論是從住房的銷售面積來看還是從銷售金額來看，２０１０年全國住房銷售儘管其增幅小於２００９年，但其總量創歷史最高水平。

記者：目前來看，「保障歸保障，市場歸市場」的住房「雙軌制」化解當前國內房地產問題的效果似乎還不明顯，為何２０１０年出臺了如此之多的房地產政策效果卻不是太好？是房地產利益關係的盤根錯節還是沒有把握到國內房地產市場問題實質所在？

易憲容：如果不弄清楚當前國內房地產問題的實質何在，估計要找到正確答案並非易事。即使有些政策推行，比如住房市場的「雙軌制」，但是實際效果同樣會不盡人意。

從２０１０年的情況來看，「國十條」的推出應該是轉變了這些年來房地產發展的政策思路，開始步入正確的轉道。但是這個正確的思路並沒有真正落實與推行。而把重點放在建設大量的保障性住房上。２０１１年政府希望通過住房「保障軌」及住房「市場軌」雙軌制來化解房地產市場的問題與矛盾，購買不起住房的居民進入保障軌，而市場軌則讓市場自由發展。我認為這個思路並不能真正解決問題。

記者：很多國家和地區的政府都是靠「雙軌制」來化解房屋居住問題的。

易憲容：住房「雙軌制」大概是從香港及新加坡那裡學習來的思路，不過在實踐中可能面對的問題很多。中國內地與香港及新加坡的情況完全不同。這些地方不僅地方小、人口少，而且政府財力強。儘管如此，這些城市的保障住房體系也用了６０∼７０年才達到現在這種程度。對於人口眾多的中國來說，要達到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得花上２００年時間才能達到。

記者：您認為中國內地無法靠建設保障性住房來解決居民居住問題，是因為中國內地的經濟實力不足？

易憲容：首先，中國內地人口多，是香港人口數的２００倍。其次，中國內地區域廣大，不同的區域經濟及環境差別性大。我們可以假設一下，就算政府每年有能力建設１０００萬套住房，但每年通過城市化進入城市的人口數量巨大，因此靠這種住房保障體系解決問題就很困難。即使這個住房保障體系是合理的，但是政府實際的財力是無法支撐這個住房保障體系的。

政府加大狹義上的保障性住房投入是天經地義的，同時也只是對以前保障性住房投入太少的補課。但是政府希望通過這種狹義的保障性住房來解決全民的住房問題根本就不可能。我認為要保證全體居民的基本居住權的問題，還得通過有效的市場方式來解決，而不是「市場歸市場、保障歸保障」。隨著時間推移，這種住房 「雙軌制」可能帶來的困難與問題會更多。

記者：您認為目前國內房地產市場的根本問題何在？

易憲容：實際上，當前國內房地產市場的最大問題，就在於中國的房地產市場發展到底是為什麼的問題。由於早幾年住房市場政策失誤，通過政府各種各樣的政策(包括信貸政策、稅收政策和土地政策等)鼓勵國人全民投機炒作，把住房成為個人牟利的工具，把中國的房地產市場變成了全民投機炒作的市場。在這種情況下，住房的價格豈能不快速飆升？房地產泡沫豈能不吹大？這才是國內住房市場的問題的實質所在。國十條中看到國內住房投機炒作的嚴重性及危害性，也認為對這些住房投機炒作進行嚴厲打擊，但是這些政策與文件很多方式僅是停留在紙上，從而使得國內房地產投機炒作越來越瘋狂。

記者：您認為從政策層面看，２０１１年國內房地產市場最應該做的是什麼？

易憲容：要化解當前中國房地產市場問題，最為重要的還是要嚴厲打擊房地產投機炒作，去除住房市場的賺錢效應或投資工具效應。只要把房地產投機炒作擠出市場，恢復住房的居住功能而不是投資功能，住房成為消費為主導的市場，這時有效的住房市場就能夠形成。

２０１１年國內房地產市場最為核心的政策就在於如何在信貸及稅收上真正對住房投機炒作嚴厲打擊，把它擠出市場，並讓國內房地產的需求結構發生根本性變化，讓房地產市場轉變為一個以消費為主導的市場。住房的「雙軌制」是不可能化解當前國內房地產市場的基本問題，就如２００８年提出所謂的「改善性住房」的概念一樣，反之把中國房地產市場帶入瘋狂投機炒作的市場。

住房政策應該反思

最近，面對國內各地的地王又頻繁出現，面對不少地方房價又開始上漲，有官員認為，中國住房政策和市場調控面臨的任務非常艱鉅，前所未有的房地產調控壓力和調控難度。那麼中國房地產調控為何會如此難，在於城鎮化的「剛性需求」，就在於現有民間資本投資領域過窄，就在於全球化熱錢湧入與人民幣升值預期的影響。

其實住房市場瘋狂炒作，並非是民間有多少資本，也不是民間資本投資渠道過窄，而完全是利用銀行的金融槓桿把住房的價格炒上去的。

我們只要比較一下國內住房價格上漲與銀行信貸流出的情況，就知道國內住房價格是如何炒作起來的——

１９９８年∼２００２年，銀行信貸增長為６７０６９億；２００３年∼２００７年銀行信貸增長為１４０８６７億；２００８年１１月∼２００９年１２月的１４個月裡，僅是銀行信貸增長近１１萬億；在２０１０年的前１０個月銀行信貸新增達６９０１５億元，兩年銀行貸款新增近１８萬億元。如果加上銀行表外業務４萬億，近兩年僅是從銀行流出資金就達到２２萬億。

我們可以看到，中國的房價之所以會在2003年開始快速上漲就是與銀行信貸資金大量流出有關。而這兩年的房價瘋狂上漲更是與國內銀行信貸資金流出有關。如果沒有銀行金融槓桿，國內房價能夠如此快速上漲嗎？如果不嚴厲打擊房地產投機炒作，把房地產投機炒作清除出市場，而是鼓勵住房投機炒作，那麼中國房地產市場及經濟永無寧日。

有人還說，當前住房價格上漲，還在於國際熱錢湧入的結果。實際上，在任何資本項目自由開放的國家，對任何進入住房炒作的資金都有嚴格的限制，而在中國資本項目開放度不高的國家，為何可允許外國的熱錢進入住房炒作呢？這說明我們的住房政策有問題。

中國房地產市場真的不容易調控嗎？完全不是這樣。中國房地產市場是一個完全的政策市。其實，當前住房市場的價格之所以不能夠通過有效房地產政策來調控並讓其回歸理性，最大的問題就在於住房政策的制定者、執行者的觀念、思路所導致的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)