明年年初將是房地產貸款冰凍期

2011-01-02 14:43

央行的再一次加息衝擊著樓市敏感的神經。中國人民銀行近日宣布，於12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，其中一年期存貸款基準利率分別上調 0.25個百分點。與此同時，土地政策疊加發力、房產稅出臺猜測也隨之加劇。面臨通脹風險與2011年政策變動的雙重強壓，買賣雙方正處在艱難抉擇的「十字路口」徘徊不前。

明年，信貸會不會進一步收緊？「限購」是否可能全面推行？理財一週報記者採訪了凱盛經略投資管理有限公司副總經理趙煒、上海中原研究諮詢部經理龔敏、全國房地產經理人聯盟上海副主席李驍、 財經評論人吳其倫、上海中原研究諮詢部總監宋會雍以及漢宇地產董事總經理施宏睿等多位房地產業內人士。

房地產貸款業務進入冰凍期

理財一週報：年底，各大銀行簽約量驟降，有購房者反映，年底貸款審批相當難，買房後兩個月都無法辦出貸款，請您分析一下目前的情況和明年信貸環境預測。

趙煒：目前各銀行的放款額度每日都卡得很緊，一些早在10月底簽約的客戶至今仍未放款。12月，深發展銀行已經停止簽約，全部簽約都會集中在12月中下旬，並且在2011年1月才會進行審批；其他銀行雖然簽約仍在繼續，但審批的速度明顯減慢，目前從簽約到放款基本週期維持在兩個月左右。

個人認為，明年年初將會是貸款業務的冰凍期。首先，每年的1、2月份是傳統的交易淡季，市場交易量會進一步萎縮；另一方面，明年第一季度仍會有加息的可能，不斷的加息會使購房者的購房成本增加，這會對購房者的心理產生一定的影響，後市不容樂觀。政府希望通過房貸政策收緊來控制房屋價格，一再干涉銀行的貸款政策以及貸款規模的額度限制，房屋的按揭貸款規模在未來幾個月會呈現遞減狀態。

龔敏：在金融危機爆發後，雖然國家出臺了一系列刺激經濟計畫，國內經濟回升表現良好，但在通脹壓力及流動性過剩的環境下，從2010年第四季度開始，管理層開始實施偏緊的調控政策，使得企業家信心及對未來景氣預期指數再度出現回落。近期上海銀監會再次發文，要求12月中旬開始暫停固定資產貸款，按照文件規定不僅是增量貸款不許放，連存量貸款到期後也不准放，根據以往表現，此次以文件的方式取代過去口頭通知來調控信貸投放的現象是十分罕見的。實體經濟的高門檻、整體投資環境偏緊及金融危機後的心理陰影揮之不去仍將使投資者望而卻步。

理財一週報：貸款利率提高後，購房成本相應提高。央行再次加息，會對房地產市場產生什麼影響？來年的供需在經濟結構調整下會有怎樣的變化？

宋會雍：加息應對的主體是當前不斷惡化的通貨膨脹風險，對樓市直接的引導能量還是比較有限的。目前置業消費群體中，自住購房仍佔到九成。儘管對加息的怨言頗多，但置業需求仍相當剛性，因此加息對新進入消費者的攔阻作用並不會太明顯。加息會進一步加深對早期運用銀行槓桿的炒家的影響，基於流轉成本增大的考慮，部分炒家將收攏資金，運作更為有限的炒作存量，市場上會有更多存量房溢出。

國內房企普遍以較高的資產負債率運營，加息帶來的財務成本增加難以迴避，這給加快資金流轉提出更高的要求。在信貸、上市等融資通道越走越窄的情況下，開發企業的資金鏈會更多依靠銷售回籠，樓盤供應節奏有望加快。個別企業加快推盤仍能夠取得較為積極的市場回應，實質性的價格讓步仍少見，但降價讓利的噱頭會增多。在降價之前用足營銷手段應是多數企業的常規做法。

李驍：如果從實際作用上分析，加息對市場的影響是微乎其微的。為什麼我們會對加息這樣關注和重視？主要還是因為在政策累加效應的前提下，央行再度加息會影響人們的心理，改變市場預期。面臨稅收、土地、信貸等多輪調控，市場預期會從量變轉化為質變。我們不知道最後一根稻草何時會落下，但可以肯定的是來年的市場需求會有所變化，不會像今年這般旺盛，而供應量則會相應放大，供需矛盾不再像今年這樣激化。

限購令明年或再收緊 不排除調高住房契稅

理財一週報：限購令是今年樓市調控的一記重拳，明年這一政策會否繼續收緊？全國推廣限購令可行嗎？還會有哪些行政性手段被推出？

吳其倫：限購令是權宜之計，在重保障輕調控時代，將維持現在的狀況，我認為「限購」最多擴大到大中城市，不會在全國普遍推廣，況且許多城市的限購令也即將到期。

李驍：如果調控將繼續以行政手段為主，那麼限購加碼的可能性非常大。一旦市場不聽話，後備的調控方法有很多。幾乎有效的調控手段都是逆市場而行的，從這一角度看如果明年樓市得不到有效控制，除了限購之外，甚至還可能限價，政府可能會規定開發商計算開發成本，限定利潤讓開發商賣房。對於明年的調控基調，第一季度是關鍵，第一季度市場將決定政府調控的力度。

宋會雍：限購雖然是暫時性的政策，但至少上半年不會撤退，因為政府怕市場反彈。考慮到市場上需求仍以自住為主，相信明年的限購令不會突破自住需求的底線，至少會保障自住人群。我認為限購令明年不會放鬆，因為政策如果反覆游離，會給政府的公信力造成威脅。我認為明年限購可能推廣至全國，而且執行力度也會更大，將不僅僅侷限於新購房屋。

施宏睿：商務部近日出臺了六條「限外令」，要求進一步加強對並購、股權出資等方式新設或增資的房地產項目的審批監管和數據審核，並且規定對境外資本在境內設立房地產企業，不得通過購買、出售境內已建、在建房地產物業進行套利。我認為這是一個信號，代表政府對調控尚未死心，尤其對行政性指令情有獨鍾。

理財一週報：信貸、契稅等方面可能會有調整嗎？

吳其倫：從目前來看，政府對於民眾購買自住性住房還是持支持態度的，因此，首套房優惠取消的可能性很小，然而三套住房公積金貸款將退出歷史舞臺。由於目前中國貧富差距日漸擴大，對大戶型住宅增加稅收，應是一種必然。

施宏睿：湖南省已調整首套自住房契稅稅率，規定低於90平方米的小戶型按1%的稅率；而90-144平方米之間的普通住房，按2%的稅率徵收；對於超過144平方米的房子，都視為高檔住宅，按4%徵收，這一政策並不排除被其他省市效仿。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)