明年年初将是房地产贷款冰冻期

央行的再一次加息冲击着楼市敏感的神经。中国人民银行近日宣布，于12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中一年期存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点。与此同时，土地政策叠加发力、房产税出台猜测也随之加剧。面临通胀风险与2011年政策变动的双重强压，买卖双方正处在艰难抉择的“十字路口”徘徊不前。

明年，信贷会不会进一步收紧？“限购”是否可能全面推行？理财一周报记者采访了凯盛经略投资管理有限公司副总经理赵炜、上海中原研究咨询部经理龚敏、全国房地产经理人联盟上海副主席李骁、 财经评论人吴其伦、上海中原研究咨询部总监宋会雍以及汉宇地产董事总经理施宏睿等多位房地产业内人士。

房地产贷款业务进入冰冻期

理财一周报：年底，各大银行签约量骤降，有购房者反映，年底贷款审批相当难，买房后两个月都无法办出贷款，请您分析一下目前的情况和明年信贷环境预测。

赵炜：目前各银行的放款额度每日都卡得很紧，一些早在10月底签约的客户至今仍未放款。12月，深发展银行已经停止签约，全部签约都会集中在12月中下旬，并且在2011年1月才会进行审批；其他银行虽然签约仍在继续，但审批的速度明显减慢，目前从签约到放款基本周期维持在两个月左右。

个人认为，明年年初将会是贷款业务的冰冻期。首先，每年的1、2月份是传统的交易淡季，市场交易量会进一步萎缩；另一方面，明年第一季度仍会有加息的可能，不断的加息会使购房者的购房成本增加，这会对购房者的心理产生一定的影响，后市不容乐观。政府希望通过房贷政策收紧来控制房屋价格，一再干涉银行的贷款政策以及贷款规模的额度限制，房屋的按揭贷款规模在未来几个月会呈现递减状态。

龚敏：在金融危机爆发后，虽然国家出台了一系列刺激经济计划，国内经济回升表现良好，但在通胀压力及流动性过剩的环境下，从2010年第四季度开始，管理层开始实施偏紧的调控政策，使得企业家信心及对未来景气预期指数再度出现回落。近期上海银监会再次发文，要求12月中旬开始暂停固定资产贷款，按照文件规定不仅是增量贷款不许放，连存量贷款到期后也不准放，根据以往表现，此次以文件的方式取代过去口头通知来调控信贷投放的现象是十分罕见的。实体经济的高门槛、整体投资环境偏紧及金融危机后的心理阴影挥之不去仍将使投资者望而却步。

理财一周报：贷款利率提高后，购房成本相应提高。央行再次加息，会对房地产市场产生什么影响？来年的供需在经济结构调整下会有怎样的变化？

宋会雍：加息应对的主体是当前不断恶化的通货膨胀风险，对楼市直接的引导能量还是比较有限的。目前置业消费群体中，自住购房仍占到九成。尽管对加息的怨言颇多，但置业需求仍相当刚性，因此加息对新进入消费者的拦阻作用并不会太明显。加息会进一步加深对早期运用银行杠杆的炒家的影响，基于流转成本增大的考虑，部分炒家将收拢资金，运作更为有限的炒作存量，市场上会有更多存量房溢出。

国内房企普遍以较高的资产负债率运营，加息带来的财务成本增加难以回避，这给加快资金流转提出更高的要求。在信贷、上市等融资通道越走越窄的情况下，开发企业的资金链会更多依靠销售回笼，楼盘供应节奏有望加快。个别企业加快推盘仍能够取得较为积极的市场回应，实质性的价格让步仍少见，但降价让利的噱头会增多。在降价之前用足营销手段应是多数企业的常规做法。

李骁：如果从实际作用上分析，加息对市场的影响是微乎其微的。为什么我们会对加息这样关注和重视？主要还是因为在政策累加效应的前提下，央行再度加息会影响人们的心理，改变市场预期。面临税收、土地、信贷等多轮调控，市场预期会从量变转化为质变。我们不知道最后一根稻草何时会落下，但可以肯定的是来年的市场需求会有所变化，不会像今年这般旺盛，而供应量则会相应放大，供需矛盾不再像今年这样激化。

限购令明年或再收紧 不排除调高住房契税

理财一周报：限购令是今年楼市调控的一记重拳，明年这一政策会否继续收紧？全国推广限购令可行吗？还会有哪些行政性手段被推出？

吴其伦：限购令是权宜之计，在重保障轻调控时代，将维持现在的状况，我认为“限购”最多扩大到大中城市，不会在全国普遍推广，况且许多城市的限购令也即将到期。

李骁：如果调控将继续以行政手段为主，那么限购加码的可能性非常大。一旦市场不听话，后备的调控方法有很多。几乎有效的调控手段都是逆市场而行的，从这一角度看如果明年楼市得不到有效控制，除了限购之外，甚至还可能限价，政府可能会规定开发商计算开发成本，限定利润让开发商卖房。对于明年的调控基调，第一季度是关键，第一季度市场将决定政府调控的力度。

宋会雍：限购虽然是暂时性的政策，但至少上半年不会撤退，因为政府怕市场反弹。考虑到市场上需求仍以自住为主，相信明年的限购令不会突破自住需求的底线，至少会保障自住人群。我认为限购令明年不会放松，因为政策如果反复游离，会给政府的公信力造成威胁。我认为明年限购可能推广至全国，而且执行力度也会更大，将不仅仅局限于新购房屋。

施宏睿：商务部近日出台了六条“限外令”，要求进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核，并且规定对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。我认为这是一个信号，代表政府对调控尚未死心，尤其对行政性指令情有独钟。

理财一周报：信贷、契税等方面可能会有调整吗？

吴其伦：从目前来看，政府对于民众购买自住性住房还是持支持态度的，因此，首套房优惠取消的可能性很小，然而三套住房公积金贷款将退出历史舞台。由于目前中国贫富差距日渐扩大，对大户型住宅增加税收，应是一种必然。

施宏睿：湖南省已调整首套自住房契税税率，规定低于90平方米的小户型按1%的税率；而90-144平方米之间的普通住房，按2%的税率征收；对于超过144平方米的房子，都视为高档住宅，按4%征收，这一政策并不排除被其他省市效仿。

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