葉檀：香港房地產泡沫再起(圖)

香港房地產泡沫引起全球關注。

11月18日，國際貨幣基金組織IMF指出，香港房地產泡沫風險在加劇，如果香港房價保持過去兩年的漲速，經濟放緩時將遭遇巨大衝擊。

香港房價已到達歷史最高點。據香港貿易發展局的數字統計，目前香港住宅價格比2008年12月房市受全球金融危機影響的時候高出39%，比2008年 9月危機前高20%，部分地區房價已經回升到1997年亞洲金融危機前的水平，尤其是豪宅已經超過東南亞金融危機前的水平，普通住宅的環比價格創下新高。香港貿發局的數字還顯示，以家庭收入能力計算，目前香港的房價已接近歷史最高水平。而在另一項市場中介關於亞洲八大國際城市的房價評比中，香港拔得頭籌，其次是東京、新加坡、首爾、臺北、深圳、上海、北京，但一年間房價漲速位居冠亞軍的是香港與深圳。

IMF建議港府採取降溫措施，以免泡沫破滅後一地雞毛。11月19日，特區政府緊急動用行政貨幣等手段干預市場，第一個手段是加征印花稅。財政司司長曾俊華宣布，從20日開始，所有在半年之內轉售同一物業的買賣雙方，必須繳交額外的15%印花稅，即加上目前4.25%的印花稅，政府將徵收19.25% 的稅款；而所有在一年之內易手的印花稅，將額外增加10%；在兩年之內易手的將增加5%。

同一天，香港金管局宣布收緊房貸。金管局總裁陳德霖在記者會上表示，從20日開始，所有價值 1200萬元的房子，銀行最高借貸比例將從過去60%降至50%；1200萬元以下或800萬元以上的房子，銀行借貸率亦降至60%。此外，所有非自住的房屋買賣，銀行貸款一律最高50%。

上述政策與內地十分相似。香港的高房價與內地高房價成因有相似之處，土地財政在港府收入中佔據了相當大的比重，當然兩者有不同之處，香港是國際金融中心，沒有資本項目管制，誰都可以在此地投資，全球熱錢匯聚於此。

香港房地產泡沫再起是全球資產泡沫的縮影。

此輪全球貨幣膨脹，香港首當其衝受到強烈衝擊。追逐人民幣資產的全球熱錢首先匯聚到香港，據香港媒體報導，目前約有6500億港元囤兵香港，伺機進入內地。不僅如此，由於人民幣國際化推進，香港的人民幣存款日益增加，表面上只有上千億元的人民幣存款，但在合法管道之外的人民幣資產難以估量。事實上，過去兩年內地在香港購房者佔據了三分之一以上。

另一方面，美國量化寬鬆的貨幣政策，與日元套利資金結合在一起，源源不斷流向香港。香港實行聯繫匯率機制，匯率與利率必須與美元掛鉤，這使得通脹陰影下的香港，卻在採用美元克服通縮的貨幣政策，如此大的房地產泡沫卻實行低利率政策，這給香港防範通脹和房地產泡沫製造了最大的障礙。

香港房價大漲顯示了寬鬆貨幣政策對人民幣以及與人民幣相關資產的衝擊，如果說內地還有資本項目管制可以充當防火牆，香港則直接暴露於熱錢的火力之下，受到國際與內地兩股貨幣力量的衝擊，低利率、低稅收使熱錢如虎添翼。

不管香港也好，內地也好，目前抑制房價是重中之重，房地產已經成為熱錢的急先鋒，如果任由大量市民在高價購房，泡沫退卻時，普通民眾將再次成為負資產的「負翁」，失去從事實業所需的資金。內地企業家成為虛擬經濟的炒家，而香港市民都在翹首盼望樓花價格上升，上述現象會是中國經濟、人民幣國際化的災難。

提高稅率、內地加息、降低經濟增速，才能應對洶洶而來的熱錢。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)