叶檀：香港房地产泡沫再起(图)

香港房地产泡沫引起全球关注。

11月18日，国际货币基金组织IMF指出，香港房地产泡沫风险在加剧，如果香港房价保持过去两年的涨速，经济放缓时将遭遇巨大冲击。

香港房价已到达历史最高点。据香港贸易发展局的数字统计，目前香港住宅价格比2008年12月房市受全球金融危机影响的时候高出39%，比2008年 9月危机前高20%，部分地区房价已经回升到1997年亚洲金融危机前的水平，尤其是豪宅已经超过东南亚金融危机前的水平，普通住宅的环比价格创下新高。香港贸发局的数字还显示，以家庭收入能力计算，目前香港的房价已接近历史最高水平。而在另一项市场中介关于亚洲八大国际城市的房价评比中，香港拔得头筹，其次是东京、新加坡、首尔、台北、深圳、上海、北京，但一年间房价涨速位居冠亚军的是香港与深圳。

IMF建议港府采取降温措施，以免泡沫破灭后一地鸡毛。11月19日，特区政府紧急动用行政货币等手段干预市场，第一个手段是加征印花税。财政司司长曾俊华宣布，从20日开始，所有在半年之内转售同一物业的买卖双方，必须缴交额外的15%印花税，即加上目前4.25%的印花税，政府将征收19.25% 的税款；而所有在一年之内易手的印花税，将额外增加10%；在两年之内易手的将增加5%。

同一天，香港金管局宣布收紧房贷。金管局总裁陈德霖在记者会上表示，从20日开始，所有价值 1200万元的房子，银行最高借贷比例将从过去60%降至50%；1200万元以下或800万元以上的房子，银行借贷率亦降至60%。此外，所有非自住的房屋买卖，银行贷款一律最高50%。

上述政策与内地十分相似。香港的高房价与内地高房价成因有相似之处，土地财政在港府收入中占据了相当大的比重，当然两者有不同之处，香港是国际金融中心，没有资本项目管制，谁都可以在此地投资，全球热钱汇聚于此。

香港房地产泡沫再起是全球资产泡沫的缩影。

此轮全球货币膨胀，香港首当其冲受到强烈冲击。追逐人民币资产的全球热钱首先汇聚到香港，据香港媒体报道，目前约有6500亿港元囤兵香港，伺机进入内地。不仅如此，由于人民币国际化推进，香港的人民币存款日益增加，表面上只有上千亿元的人民币存款，但在合法管道之外的人民币资产难以估量。事实上，过去两年内地在香港购房者占据了三分之一以上。

另一方面，美国量化宽松的货币政策，与日元套利资金结合在一起，源源不断流向香港。香港实行联系汇率机制，汇率与利率必须与美元挂钩，这使得通胀阴影下的香港，却在采用美元克服通缩的货币政策，如此大的房地产泡沫却实行低利率政策，这给香港防范通胀和房地产泡沫制造了最大的障碍。

香港房价大涨显示了宽松货币政策对人民币以及与人民币相关资产的冲击，如果说内地还有资本项目管制可以充当防火墙，香港则直接暴露于热钱的火力之下，受到国际与内地两股货币力量的冲击，低利率、低税收使热钱如虎添翼。

不管香港也好，内地也好，目前抑制房价是重中之重，房地产已经成为热钱的急先锋，如果任由大量市民在高价购房，泡沫退却时，普通民众将再次成为负资产的“负翁”，失去从事实业所需的资金。内地企业家成为虚拟经济的炒家，而香港市民都在翘首盼望楼花价格上升，上述现象会是中国经济、人民币国际化的灾难。

提高税率、内地加息、降低经济增速，才能应对汹汹而来的热钱。

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