樓市上演超級大逆轉幾乎不可能(圖)

2010-09-11 05:49

近日，媒體關於樓市全面回暖的消息刺痛了很多人的神經。據媒體的報導，8月份，30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。

對於目前房地產市場的「全面回暖」現象，有如下幾個觀點和看法：一是認為在經歷半年之久的調控而房價並未回落的情況下，大量累積的剛性需求不得不出手，樓市的全面回暖是真實的，可持續的；二是認為，這不過是開發商等利用所謂的「金九銀十」給低迷中的樓市打氣，數據和交易本身的真實性不值得信賴，這種 「人造回暖」已經在以前的調控中屢屢上演；三是認為目前成交量的反彈只是一種季節性表現，樓市整體仍然低迷，價格向下的趨勢明顯。

筆者認為，判斷樓市全面回暖的關鍵是數據的真實和可信，而恰恰是這種最基本的判斷依據，其真偽實難判斷，成交量的反彈究竟如何，價格究竟是回落抑或上漲，可謂混亂不堪。

比如，按照第一創業證券研究所的數據，8月份，上海成交17119套，環比增長15%；北京成交9211套，環比增長32%。而中國房產信息集團的威廉亚洲官网 數據卻顯示，8月上海商品住宅市場成交面積環比上升61%；平均成交價格在持續3個月下調後，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環比漲幅達 5.8%。北京市房地產交易管理網的統計表明，8月份北京住宅成交5564套，環比上漲12.7%，商品住宅成交均價為21008元/平方米，環比上漲 10.6%，創下調控以來的最大漲幅，也是自調控以來均價首度回到2萬元以上。

在官方數據缺乏，民間數據打架的情況下，依據這些數據判斷房地產市場是否全面回暖本身就是個謬論。以目前市場上熱炒的京滬兩地的價格「上漲」為例，一個簡單的常識是，由於每月開盤的地段、樓盤本身的品質等原因，除了同地段或同一個樓盤之外，比較月份之間的成交均價本身意義並不大，但這些明顯不足以支撐房地產全面回暖的信息經過媒體的熱炒，其誘導和誤導的效應卻不容低估，在中國房地產市場信息傳導信號扭曲的情況下，媒體、開發商和中介等的瘋狂炒作已經屢屢製造了「三人成虎」的事實。因此，我們擔心，不管目前的樓市「全面回暖」是真是假，如果在缺乏真實數據的情況下，聽任媒體和開發商熱炒，2009年年初人造的「小陽春」演化成全面瘋狂的悲劇可能再次上演。

無論是政策因素，還是整個房地產市場的現狀，「全面回暖」的基礎並不存在：首先，房地產的調控政策不僅沒有放鬆，反而加碼的跡象明顯，無論是高層的多次表態，還是相關部門的具體舉措，都明確地透露出高層調控的決心，這和2009年初經濟處於最危險時的情況截然不同，對銀行、開發商和中介機構集體違法，製造繁榮的做法絕不會坐視，金融機構也好，國土管理部門也罷，在政策上毫無鬆動的跡象；其次，開發商本身的資金鏈繼續吃緊。剛剛披露的上市公司中報顯示，上半年房地產上市公司的負債近8000億元，而經營活動現金流量為負的837.56億元，去年同期則為418.06億元。四大地產龍頭中，保利、萬科、金地和招商地產的現金流都為負數，而且，銀行對房地產開發企業的開發投資貸款繼續收緊。按照目前的情況，預計到今年年底，整個房地產市場的資金缺口將高達萬億，回到金融危機之前的水平；第三，供需狀況發生逆轉。按照上市公司的半年報，上半年超過九成的房地產企業未能完成今年銷售目標的五成。上市地產公司截止到6月底的庫存高達7753.80億元，較去年同期的3970億元大增53%。加上2009年開工的很多樓盤在9月份以後將大量上市，預計未來庫存量將高達3億平方米左右，創下歷史新高。

很顯然，這些基本面預示著，上演超級大逆轉的可能幾乎不存在。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)