楼市上演超级大逆转几乎不可能(图)

近日，媒体关于楼市全面回暖的消息刺痛了很多人的神经。据媒体的报道，8月份，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。

对于目前房地产市场的“全面回暖”现象，有如下几个观点和看法：一是认为在经历半年之久的调控而房价并未回落的情况下，大量累积的刚性需求不得不出手，楼市的全面回暖是真实的，可持续的；二是认为，这不过是开发商等利用所谓的“金九银十”给低迷中的楼市打气，数据和交易本身的真实性不值得信赖，这种 “人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演；三是认为目前成交量的反弹只是一种季节性表现，楼市整体仍然低迷，价格向下的趋势明显。

笔者认为，判断楼市全面回暖的关键是数据的真实和可信，而恰恰是这种最基本的判断依据，其真伪实难判断，成交量的反弹究竟如何，价格究竟是回落抑或上涨，可谓混乱不堪。

比如，按照第一创业证券研究所的数据，8月份，上海成交17119套，环比增长15%；北京成交9211套，环比增长32%。而中国房产信息集团的威廉亚洲官网 数据却显示，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达 5.8%。北京市房地产交易管理网的统计表明，8月份北京住宅成交5564套，环比上涨12.7%，商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨 10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来均价首度回到2万元以上。

在官方数据缺乏，民间数据打架的情况下，依据这些数据判断房地产市场是否全面回暖本身就是个谬论。以目前市场上热炒的京沪两地的价格“上涨”为例，一个简单的常识是，由于每月开盘的地段、楼盘本身的品质等原因，除了同地段或同一个楼盘之外，比较月份之间的成交均价本身意义并不大，但这些明显不足以支撑房地产全面回暖的信息经过媒体的热炒，其诱导和误导的效应却不容低估，在中国房地产市场信息传导信号扭曲的情况下，媒体、开发商和中介等的疯狂炒作已经屡屡制造了“三人成虎”的事实。因此，我们担心，不管目前的楼市“全面回暖”是真是假，如果在缺乏真实数据的情况下，听任媒体和开发商热炒，2009年年初人造的“小阳春”演化成全面疯狂的悲剧可能再次上演。

无论是政策因素，还是整个房地产市场的现状，“全面回暖”的基础并不存在：首先，房地产的调控政策不仅没有放松，反而加码的迹象明显，无论是高层的多次表态，还是相关部门的具体举措，都明确地透露出高层调控的决心，这和2009年初经济处于最危险时的情况截然不同，对银行、开发商和中介机构集体违法，制造繁荣的做法绝不会坐视，金融机构也好，国土管理部门也罢，在政策上毫无松动的迹象；其次，开发商本身的资金链继续吃紧。刚刚披露的上市公司中报显示，上半年房地产上市公司的负债近8000亿元，而经营活动现金流量为负的837.56亿元，去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中，保利、万科、金地和招商地产的现金流都为负数，而且，银行对房地产开发企业的开发投资贷款继续收紧。按照目前的情况，预计到今年年底，整个房地产市场的资金缺口将高达万亿，回到金融危机之前的水平；第三，供需状况发生逆转。按照上市公司的半年报，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。上市地产公司截止到6月底的库存高达7753.80亿元，较去年同期的3970亿元大增53%。加上2009年开工的很多楼盘在9月份以后将大量上市，预计未来库存量将高达3亿平方米左右，创下历史新高。

很显然，这些基本面预示着，上演超级大逆转的可能几乎不存在。

(文章仅代表作者个人立场和观点)