美樓市暗湧 房貸現31萬億元黑洞

美國住宅建築商協會公布，7月美國房屋建築商信心跌至15個月低位，跌幅超出市場原先預期，顯示建築商對樓市前景悲觀。數據令美股昨日早段高開後升幅收窄。美國樓市前景未明，有分析師稱，美國房貸現時黑洞達4萬億美元（約31萬億港元），為防大規模斷供潮出現，聯儲局有必要維持超低息一段長時間。

美建屋商信心跌見15月低位

美國本週公布樓市4項重要數據，昨天打頭炮的是反映建築商對市場信心的房屋市場指數，該指數7月再跌兩點至14點，是連續兩月下跌，亦是去年4月以來低位，顯示華府買屋稅務優惠4月底到期後，美國樓市繼續疲弱。今日將公布6月份新屋動工數字，後天則公布6月份二手樓買賣，市場預期再跌9%。同日政府亦會公布5月份房價。

美國聯儲局主席伯南克本週要到國會進行半年一度的貨幣政策報告，聯儲局何時加息一直是市場焦點。但對基金RABCapital的首席策略師喬希（DhavalJoshi）近日在名為「4萬億美元難題」的報告中指出，美國樓市仍有4萬億美元過剩按揭，相當於美國GDP三成，而且美國樓市仍供過於求，聯儲局必須要維持超低息一段長時間。

根據歷史數據，美國房貸總額通常等於樓市現價的四成。1990年，6萬億的抵押房屋可支撐2.5萬億的貸款；2006年23萬億的抵押房屋可支撐10萬億的貸款；但此後，樓價已下滑至16萬億美元，按常理，房貸應為6萬億美元，但現時的房貸仍然維持在10萬億美元，即市場目前尚有4萬億美元過剩按揭。換言之，不少陷困業主仍未有斷供或償還樓按。

美國四分之一的按揭業主，其物業市價比貸款金額還低，理當違約，可是實際違約率卻很低。聯儲局上月有關違約的研究發現，單考慮負資產因素，這些業主平均會拖至負資產情極其嚴重，相當於-62％時，才肯面對現實，選擇違約。但若進一步考慮加息因素，違約便提早出現。研究發現，加息較失業率更是觸發違約潮的關鍵。

專家料美長期超低息阻斷供潮

換言之，違約沒有出現的關鍵因素是超低利率，一旦聯儲局開始加息，違約潮就可能出現，令樓市及經濟重挫。因此喬希預期，聯儲局在百萬計業主脫離負資產行列之前，將要維持超低息一段長時間。

要消化這過剩的樓按，樓價上升亦是解決之途。但喬希根據各房屋數據推算，指美國住屋仍供過於求，要數年才能吸收。數據顯示，美國每年新增家庭只是90萬，美國每年仍然建造60萬新屋，即每年只可消化30萬間過剩新屋。但美國目前卻有400萬間過剩房屋，這要數年才可完全消化，因此樓價預期短期內不會回升。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)