中國樓市年終盤點：房價究竟是怎麼漲起來的? （圖）

東莞樓市

回顧2009年東莞樓市，可以用"房價在調控中上升"八字概述。從小陽春到大陽春再到樓市普遍回暖，個別樓盤價格狂飆得令人咋舌，"房價"、"房價"還是"房價"，這應該是2009年的樓市關鍵詞。

樓價怎麼不知不覺漲起來呢，到底是什麼原因讓我們的房價重回高位?本期的年終盤點系列，帶讀者探索2009年房價上漲的秘密。

說到這一年的房價變化，跟2007年基本形成倒掛，從樓市冷淡期的止跌、到連續成交的"小陽春"，再到持續穩中有升的"大陽春"，樓價越走越高。樓市在誰也沒有想到的情況下，復甦、回暖、上升。這一切充斥著偶然又似乎有有些必然。從某個角度上說，政府應對金融危機制定的寬鬆貨幣政策讓地產商間接收益。

第一階段:止跌時間:2008年12月-2009年3月關鍵詞:房價反彈樓市均價突破5000元/平方米

2009年1-4月，出臺的房地產宏觀調控政策較少，這段時間主要是對2008年已出臺政策的貫徹和落實。全國兩會政府報告提出促進房地產市場健康發展，相關政策重點也基本上是對此前出臺政策的強調。不過，兩會要求的推進房地產稅制改革的意見，在5月份得到響應。此後，央行、銀監會從信貸方面提出對房地產市場健康發展的支持，體現了中央政府3月政府報告的政策意旨。

從2008年9月至2009年3月的7個月時間裏。數據顯示，這一階段成交均價為5105元/平方米，其中2009年第一季度成交均價為5129元/平方米，比2008年的後四個月略有上揚，不少業內人士當時指出，東莞樓市已突破5000元/平方米大關，目前5000-5500元/平方米的單價已是市場普遍接受的價格區間，5000元/平方米成了銷售穩定線。

談到價格，供需關係才是影響成交量和市場價格的基礎因素。從2007年與2009年第一季度商品房供需數據不難看出，2007年底供應量達到了最高峰，2009年3月銷售面積為56.57萬平方米，環比增長71.6%，銷售面積更達到2007年8、9月份的平均成交量。在這個基礎上，樓價反彈企穩，都是不難理解的事情。

對於成交量，雖然在2007年9·27新政之後，成交量出現了冰火兩重天的局面，從緩慢下滑迅速走向直線下滑。購房者在開發商跟購房者的對峙中獲得勝利，但成交量還是在2008年底跌到谷底。直到今年3月，成交量才恢復到2007年八九月的水平，樓市出現了第一個明顯的上升趨勢，形成了第一個谷底反彈。於是，有人開始給這個變化起了個名字---這就成了日後眾人皆知的"小陽春"。

不過，2009年3月份，並不是所有人都看好這次反彈行情。相當一部分地產業內人士認為，它與去年成交量呈小波段的漲跌未有本質的區別。由於消費群的觀望情緒尚未轉成積極的消費心理，儘管成交量高於供應量，但市場並沒有出現搶購或者熱銷的場面，大部分樓盤還在想應對樓市遇冷、增加客戶上門量的辦法。

第二階段:小陽春時間:2009年3月-2009年5月關鍵詞:消化庫存開發商消化存貨房價穩中有升

從今年五一前後一週時間內的成交量來看，隨著早期降價產品的逐漸消化完畢、市場觀望情緒逐步消弭，加上越來越多的現樓供應以及中高端項目的推出，五一前後的成交價格與2008年下半年低位相比，有了一定的提高。而從研究機構提供的4月份的簽約情況來看，均價在每平方米5000元以下的產品越來越少，均價在每平方米5000元以上的產品比重已佔到八成。

從今年"五一"期間新推出的14個樓盤的價格來看，在城區範圍內，均價在每平方米5000元以下的樓盤僅有2個。合富輝煌市場研究部經理李興旺當時接受記者採訪時認為，在經濟形勢尚未完全轉好的情況下，如果房價繼續上升，或將對樓市成交產生較大的抑製作用。開發商在成交量上升時期應該理性定價，走貨才是上策。

事實上，在那個階段，眾多開發商減緩了動工和開發進度，全力消化存貨，儘管成交趨緩，但不意味著無成交，更不乏低價促銷迅速消化存貨的樓盤。使今年出現了供需關係的第一次倒置。

由於去年樓市的低迷導致存量較大，樓盤銷售週期變長，因此，不少開發商都放緩了對新盤或者新貨的入市計畫。因此2009年"五一"期間，城區在售樓盤的數量雖然有所增加，但還是以消化存貨為主。不過不少開發商也開始趁熱打鐵，在"五一"期間開始嘗試推出新產品、考驗市場。即使這樣，也有部分樓盤出現銷售空檔期，舊貨銷售殆盡，而新品還未推出，走貨的節奏加快這是不少開發商始料未及的。

不過，在當時新推樓盤中，也有一部分開發商在"五一"前一週內就開始搶佔市場。而"五一"樓盤的銷售業績讓眾多開發商喜出望外。

第三階段:快速提升時間:2009年7月中旬-2009年9月關鍵詞:地王效應炒作房價

豪宅領漲　房價大幅上揚原是炒作

2009年7月本是樓市的傳統淡季，但房價卻逆市走高。除了這塊編號為2009G019的莞城體育路地塊成為自2008年以來東莞土地交易市場的最高價之外，業內人士指出，這只是地產商的試探性漲價，若成交量持續下跌，價格將很可能再度下調。此外，這輪樓市回暖與銀根放鬆不無關係。

7月，當記者諮詢東方華府三房單位時，東方華府的銷售人員告訴記者，價格剛漲，均價已漲到12000元/平方米左右。這跟開盤前的7000元/平方米相差甚遠，除此之外，長安一號之前均價為8500元/平方米，7月底的均價上漲至10500元/平方米左右，虎門一號年初為8000元/平方米左右的均價，現在每平方米上升千元，均價達到9000元/平方米。

不過跟價格越漲越高的情況相比，與房價有緊密聯繫的樓盤銷量卻不斷下降，房價上漲了、成交卻少了，這與地產商人為製造一些漲價假相、控制銷售數量等一些營銷策劃有密切關係。東莞中原研究部經理車德銳表示，雖然不少大盤價格跳躍式上漲，但是銷量明顯下降，有的甚至是"零成交"。

這段時間，連夜排隊購房、交誠意金等情形又開始頻繁出現，其中不乏地產商有意地製造供不應求的局面，採取"自買自賣"的營銷策略，讓購房者產生購房從眾心理、造成恐慌情緒。

其次銀行寬鬆的貨幣政策，讓早前困難重重的地產商的資金鏈一下鬆動起來，捂盤惜售現象也在這段時間頻密出現。"不少樓盤每週都有一定的銷量。"東莞一地產代理公司相關負責人坦言，開發商會對樓盤銷量進度進行控制，比如規定一週內某種戶型的單位銷售大概在5套以內，代理公司就必須按照這個量來推進，目前這種以控制銷售數量來變相捂盤的現象很普遍。

第四階段:繼續上漲時間:2009年9月19日-2009年12月8日關鍵詞:6000元/平方米

樓市上演"瘋狂"

自7月中旬始，東莞全市住宅均價重上6000元/平方米，並且已持續數週，這標誌著，繼2006-2007年的樓市價格暴漲之後，東莞住宅均價開始踏上"6000元"之路。

本以為6000元/平方米對於東莞的開發商而言是一道坎，沒想到的是，在稍後的9月，這道坎就讓東莞的開發商如履平地一般。

2009年9月19日，是屬於東莞樓市的日子，東莞城區幾乎萬人空巷，紛紛趕往萬科金域華府和光大景湖時代城的銷售現場看房、買房。

業界曾把這兩個樓盤稱為今年東莞兩大重量級樓盤。讓很多人不可思議的是，當天萬科金域華府來訪量超過5000人，光大在家樂福超市商家簽約的活動下，時代城門前的馬路也被人流擠得水泄不通。

正是這兩個樓盤的熱銷，讓東莞在十月份的整體均價大為提升，直逼東莞樓市2007年的瘋狂水平。

數據顯示，今年國慶，東莞住宅簽約均價表現出較大漲幅，均價約6390元/平方米，同比2008年的4738元/平方米上漲34.9%，僅比2007年的6634元/平方米少了244元/平方米。

從"十一"前後的成交量來看，隨著早期降價產品的逐步消化完畢、市場正式進入樓市穩健增長時期。房價以小幅快漲的節奏，不知不覺漲幅已達三成半，超過1500元/平方米。這讓不少2008年計畫買房卻又觀望的購房者後悔不已。而從研究機構提供的9月份的簽約情況來看，均價在每平方米5000元以下的產品已絕跡，均價在每平方米6000元以下、5000元以上的產品也逐漸稀缺。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)