何清漣：中國房市 - 成也政府 敗也政府

2009-08-15 03:51 中國經濟屢屢以其超常規發展讓世界大跌眼鏡，發韌於6月中下旬，到7月就已經發燒的房市就是如此。據稱幾大主要城市北京、上海、深圳、廣州的房價已經上漲了20%左右--僅僅在3個月之前，樓市還在試探性漲價，悲觀的情緒在開發商中蔓延。一些華爾街銀行家因投資中國房市損失慘重，稱中國房市充滿風險，不宜投資。

政府是房市上漲的推手

這一輪房地産熱的推手是政府。經歷過好幾輪房地産興衰潮，中國媒體也只好感嘆：中國樓市興也政府、衰也政府，從2007年至今的幾輪起落，再次印證"中國樓市是政策市"。

2007年，中國經濟進入虛熱，而房地産市場則是宏觀調控的閥門。為了達到"適度降溫"這一調控目標，中國政府於2007年9月27日頒布二套房貸政策，規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。此政策出臺後，房地産市場需求在第4季度就開始下降，2008年樓市瀕臨死亡。正好應了人們評價中國政府管理經濟的那句老話：一放就亂，一管就死。

房地産熱源於政策拉動

正如筆者多次講過，中國政府財政高度依賴房地産，土地出讓金及房地産稅收幾乎佔了各地政府財政收入的45－65%。由於財政飢渴，加上出口下降及內需提振乏力等因素，不少地方政府從2008年下半年開始，想方設法刺激房地産市場。其方法千奇百怪，有應允給買房者參加高考子女加分的，有給公務員派推銷房産任務的。長三角地區的地方政府，如南京、蘇州、常州等地政府乾脆直接出面，與房地産商一起吆喝賣房，並由政府為買房者提供貨幣補貼。

緊接著中央政府開始"拯救"樓市。2008年9月15日起，中國央行拉開適度寬鬆金融環境的序幕，在100天之內連續五次降息，並下調銀行存款準備金率。11月，減契稅免印花稅以及4萬億擴大內需計畫等一系列刺激住房消費新政出臺。

歸納而言，刺激房市的政策有兩類：一是緩解地産商的資金壓力。今年3月，廣東省出臺"粵十五條"，規定"土地出讓款可延長2年繳納"，此舉效果明顯，一週之後廣州64%、深圳58%的主流在售樓盤出現程度不同的漲價。5月底國務院宣布，將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，這對開發商來說是一個巨大的利好消息，大大緩解了他們的資金壓力，有了囤房漲價的底氣。

銀行信貸政策放縱炒家入市

二是給購買二套房政策鬆綁，放炒房者大量入市。炒房客近期在深圳、廣州、北京、杭州等房地産熱點城市頻頻出手，直接導致一些熱點板塊房價攀升。據深圳某商業銀行人士透露，近3個月來的客戶70%都是"投資性的"，自住的可能僅佔30%。其判斷的依據在於，多數登記的客戶屬於第二、甚至第N套房。

中國政府對購買二套房的房貸政策的不斷變化，其實就是對炒房者實施管制的鬆緊變化。從2007年9月到今年6月，二套房貸政策經歷了管制--放鬆--再度管制。如前所述，2007年9月，政府出臺二套房貸首付四成、利率1.1倍的政策，限制炒家入市；從2008年12月開始，這一政策開始鬆動，不少銀行對於二套房基本都是二成首付，7折優惠貸款利率。加之2008年10月之後100天內連續5次降息，為炒房者提供了極大便利，個人住房按揭貸款則在過度寬鬆的優惠政策下，突飛猛進，今年上半年新增4661.76億元，同比增幅超過150%。銀行監管機構對銀行這種"違規操作"不聞不問。等到全國一二線城市房地産形成猛漲勢頭之後，銀監會於6月底下發59號文，要求商業銀行嚴格執行房地産二套房政策，不得自行解釋二套房認定標準。深圳上海等地全部再度恢復執行 "二套房4成首付，1.1倍利率"的標準。

可以說，銀行的寬鬆信貸政策是此輪房地産火爆的主要原因。一項數據顯示，今年前5個月，中國各銀行的信用貸款，僅50%的比例用在實體經濟之上，約有30%左右可能投入房地産市場，但近日又出現另一項估算，認為救市的四萬億當中有超過2萬億流向了樓市。

房市的高度泡沫化

一項針對2002-2006年相關數據的分析結果顯示：房地産信貸供給每增加1%，房價就增加0.45%。中國房地産信貸佔信貸總額的26.14%，遠遠超過國際標準，即房地産信貸總額不超過銀行信貸總額8%的比例。大量資金積聚於房地産市場，意味著泡沫化再度産生。

中國樓市已經綁架了中國經濟和廣大中低收入階層。對這輪房地産漲勢做一概述，即：中國政府為了"保八"，必須繼續讓房地産業發揮經濟引擎的作用。於是在政府的百般呵護下，二套房貸鬆綁，寬鬆貨幣政策出臺，大量資金流入樓市， 2008年已經瀕臨死亡的房地産市場終於死而復生。對這輪上漲，除了房地産開發商與政府之外，觀察者大多並不看好。理由也很簡單：第一，中國的積極財政政策和寬鬆的貨幣政策是否可以持續？說白了，即房市到哪裡再找2萬億或吸引更多的國際熱錢進市？第二，這輪漲勢中，只有住宅價格持續上漲，辦公樓、商場、酒店式公寓等無論是銷售量還是銷售價、無論是出租量還是租金都沒有明顯的起色，尤其是甲級寫字樓的租售率及售價、租金都創近期新低。這說明整體經濟環境不佳，炒房客大量進貨只是因為住宅有太多的"剛性"需求，他們囤積的目的是等"高位出貨"。

在資金和土地兩種資源分別被中央政府和地方政府控制，壟斷格局沒有打破前提下，這種收放循環怪圈還會持續下去。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)