地產商不止隱瞞暴利 還有大量利潤外流

除了隱瞞利潤外，部分房地產商利潤還大量外流到合資合作方、中介或關聯個人，加上數額巨大的灰色支出，使得在房價暴漲的背景下，一些房地產商的報表利潤漲幅並不明顯。

　　日前，財政部發布的《中華人民共和國財政部會計信息質量檢查公告(第十二號)》顯示，部分房地產企業會計信息失真較為嚴重。39戶房地產開發企業共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元；部分房地產企業存在較為嚴重的偷漏稅問題，少數企業甚至通過虛構業務、編造合同等手段騙取銀行信用。

　　值得關注的是，房地產企業會計信息失真，並不僅限於上述公告所透露的利潤隱瞞問題。現實中，一些房地產企業通過各式手段進行的利潤外流與利益輸送涉及的數額可能比利潤隱瞞更大、也更頻繁，而且很多利潤外流屬於「表外」業務，常規的審計查賬很難發現。概括而言，一些房地產企業的利潤外流主要有以下三種渠道。

　　外流到合資合作方

　　一些公司採取房地產開發項目合作或合資的方式，將公司應得利潤外流到其他法人或自然人。

　　從公開披露信息的上市公司相關資料看，目前部分上市公司大股東將自己的項目交由上市公司開發，或是大股東和上市公司成立項目聯合開發公司。一般情況下，對於大股東出地，由股份公司出資金進行項目的合作，一些大股東與上市公司往往根據需要簽訂合作開發協議，由上市公司負擔開發項目的所有風險，大股東坐收漁利，這實際上是變相侵佔上市公司的利益。更有一些上市公司的母公司採取了只「合作」不出資的方式白拿利潤，或者並不採取項目合作、合資的方式，而是將其開發的房地產項目的成本(部分甚至全部)直接由上市公司承擔，自己做無本或低成本的生意。此類關聯交易，導致上市公司的利潤大幅減少或成本大幅增加。當然，項目合作式的利潤外流，並不限於流向上市公司的大股東，也可能流向其他貌似無關的單位甚至公司高管私人控制的法人實體。而非上市公司由於沒有強制信息披露義務，其利潤外流的隱患就更大。

　　流向中介或關聯個人

　　房價飆升過程中產生的暴利，有一部分流向中介公司或關聯個人。

　　據媒體報導，房價暴漲的過程中，存在一些開發商與中介公司聯手哄抬房價並外流利潤的問題。其慣用方法是：先讓中介在開盤前一週就陸續雇民工排隊，製造銷售緊張氣氛；在開盤時，讓部分房源被中介或內部員工等虛假客戶以高於申報價格10%到20%的價格簽訂合同；在正常排隊搶購不到房的情況下，中介公司就以虛高價格為參考價，開始到排隊的真實購買者中兜售，只要購房者在合同款外，向中介公司多付一定數額的 「諮詢費」(有的高達10萬元)就可以買到「奇缺」並有升值潛力的房；這時，真正的買房者中開始有人憋不住「上鉤」，以高價或加價從中介手裡買進，購房者中隨即產生「羊群效應」，引起大批搶購；開發商開始大量出貨，中介手中的房子也乘機出手。等大部分房源售完時，開發商再以各種理由，撤銷當初「演戲」時所訂的高價合同。

　　據上海房地資源網的信息，許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚：某樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次；86套房子成交了349次，合同撤銷310次。由此，在一些開發商與中介公司聯手的過程中，一方面哄抬了房價，但另一方面房地產公司並沒有從畸高的房價中獲得全部的利潤，很大一部分利潤外流給了中介公司———而這些利潤流向的中介公司很可能又跟某些個人存在利益關係。

　　灰色開支金額巨大

　　一些房地產公司的眾多灰色開支也侵蝕其利潤。

　　從行業的特殊性及橫向比較而言，房地產與建築業是公認的商業賄賂問題比較突出的行業之一。有業內人士透露，一些公司用來疏通涉及開發各關節的好處費在開發期內的幾年算下來，大概佔到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。而對這些「灰色開支」，很多公司是通過虛增成本開支的方式而沖減稅前利潤的，由此導致房地產企業的利潤流向權利尋租者。(文章僅代表作者個人立場和觀點)