烂尾楼（图片来源：网络图片）
【看中国2024年5月22日讯】中国官方上周五发布史上规模最大的房地产救市政策，包括降低首付、二套房贷可转为首套利率、政府收购商品房转作公租房等。分析人士表示，这可能会让中国楼市短暂迎来一段小阳春，但最终难以持续，政府还可能变相趁火打劫，用低价收购建商精华区的烂尾楼以赚取差价，并在分期付款的过程中最后就不付了，变成一个“中国式的结尾”。
去库存为重点
为了挽救楼市，中国国家队出手，多管齐下连发多项利好措施。中国官媒新华网报道，5月17日，中国国务院组织召开全国切实做好保交房工作视频会议，出台新一轮刺激房市的举措，定调以“去库存”作为调控房市的重点。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会中强调：“商品房库存较多城市，政府可‘以需定购’，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”
浙江杭州打响政府用收储模式去化房产库存的第一枪。杭州临安区政府公告将在范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。公告中并对房源条件做出详细规定，包括以整幢为基本收购单位，同时单栋建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比率的车位，即60平方米（含）以下的每组以0.6个车位比率配置，60平方米以上的每套以1.0个车位比率配置。
其次，中国人民银行、国家金融监督管理总局17日联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别从过去的20%和30%，降至不低于15%和25%。而除了首付款外，中国人民银行还宣布取消全国首套和二套房贷利率政策下限，并调降个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，5年以下（含5年）及5年以上首套个人房屋公积金贷款利率分别为2.35%及2.85%，5年以下（含5年）及5年以上第二套个人房屋公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。
利率调降
杭州日报5月15日说，杭州多家银行跟进执行“杭州5.9新政”，放宽首套房的认定标准，改成“以区为单位”，意即只要在所在区名下无房，新购房屋将可被认定为首套，二套房的贷款利率即可转为首套。
中国官媒央视5月16日也报道，已在北京拥有2套住房的，允许在五环外新购1套商品房，并得以按照二套房的信贷政策办理贷款，已有多家银行开始执行。此前居民购买第三套住房时，银行不能给予贷款。
在政府收购商品房转作公租房以及降低首付款与房贷利率外，“旧房换新房”的措施也有新进展。湖北省第二届住房博览会暨武汉第42届房交会传出消息，武汉市自去年底起发起房市“以旧换新”的倡议后，终于迎来首个成功案例。
旧房换新房
武汉当地媒体长江日报5月16日指出，该案例是礄口区一位居民将原来105平方米的老房子，换成新小区128平方米左右的在建商品房。该居民的旧房子评估价为90多万元人民币，而他看中的新小区房价约为210多万元，最终他补齐120多万元的差价款，换得新房。
著有《中国危机大逃亡》一书的旅美经济学者秦伟平在接受美国之音采访时表示，他在7年前写这本书的时候，就已经设想到今日的局面，也就是中国经济下行之后，地产开发商大量破产，随之而来出现大量的烂尾楼，最后只能由政府去接手收购，作为保障性住房。
他表示，中国只有这条路能走，但能做到什么程度，要打个问号，以他对中国政府执行能力的了解，要想真正落实起来相当困难。他说：“最终结果是什么呢？就是地方政府或者中央政府趁火打劫。”
中国式结尾？
秦伟平表示，虽然官方文件说会用合理价格去收购烂尾楼，但所谓的合理价格是多少，比如市场上价值10亿元的楼盘，中国政府绝不会用10亿去买，反而极可能会趁火打劫，“说给你3000万要不要”，而这些开发商左右也要破产，别无选择，最终只能承担很大的损失。
秦伟平并表示，而且政府在分期付款的过程中，也会采取所谓“具有中国特色的合同执行方式”，就是分期到最后钱就不付了，这很可能就是“中国式的结尾”。
另外一方面，他还说，中国政府通过收储库存房的方式，可以在避免发生大规模社会动荡方面起到一些积极作用，尤其为低收入阶层提供社会保障住房还能赢得一部分人心，其实也是一种变相的维稳手段。
虽然政府拿出最大力度试图挽救房市，但对经济下行的中国来说，钱从哪里来是个关键问题，而分析人士对此各有不同看法。
根据中国政府的规划，政府收储商品房的模式将由人民银行设立3000亿元人民币保障性住房再贷款，再贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。
钱从哪里来
秦伟平表示，中国的资金来源其实涉及到好几家国有银行来共同出资，并且风险要由银行自己去承担，这也说明了中共手上并没有太多资源，或者至少没有现金来解决这项危机，所以才会在日前发行超长期特别国债。
中国今年计划发行人民币1万亿元规模的特别国债，5月17日发行首批总额为人民币400亿元的国债，期限30年。20年期和50年期的特别国债将分别5月24日和6月14日开始发售。
秦伟平表示：“其实这就是他变相在筹集资金的一种方式，他们其实钱没有，找政策方向是有的，或者说是没有办法的办法，但是钱还没有筹集出来，现在也没有钱。”
不过，台湾中华经济研究院第一研究所助研究员王国臣在接受美国之音采访时则认为，中国政府其实是有这笔钱的。
他指出，根据估算，中国大约有700万间空房，早有专家建议不如将空房收购拿来当保障房，不管是出租还是出售，政府的信誉至少都比倒闭的建商要好。而中国前50大建商在2020年开始陆续倒闭，若以2019年为基准的前50大建商一年内的流动负债，大概是9万亿、逼近10万亿元人民币，也就是说，如果政府有10万亿元将前50大建商都买下，全部收归国有，那眼下的问题就解决了。
王国臣说：“那政府有没有钱？事实上是有的，就是去年其实在7到8月的三大工程，我们外界预估也大概是要10兆（万亿）人民币，所以这个10兆人民币拿过来做这些房企的收购是刚刚好，绰绰有余的。”
“三大工程”指得是保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
政策阴谋？
但王国臣也指出，中国房市供过于求，中国政府其实大可以在去年就把这些烂尾楼收购，而不用再去推三大工程、盖新的房子，他怀疑其中蕴藏了政策阴谋，因为通常保障房不会盖在市中心最精华地段，而是座落在比较偏远的郊区；相反地，这些大型建商的房子即便是烂尾楼，也可能位在高级地段，所以政府应该是想用偏远的社会住宅来去换取大型建商的豪宅地段，并从中赚取差价。
他说：“比如说那个（北京）一环里面的豪宅，盖不完变烂尾楼，我跟你讲这七环有一个我盖好的社会住宅，你要不要跟我对换？你不对换，那你就继续保有那个烂尾楼；那你对换，我就把那个地段差的价差跟一环的精华地段的价差谁赚走？政府赚走！”
台湾云林科技大学财务金融系教授郑政秉在接受美国之音采访时表示，中国新一轮刺激房市的措施对于有住房刚性需求的人，或者是学区房或是新兴热门地区会有一定诱因，短期内会有一些小阳春的效果，但如果想要整个翻盘，基本上难度非常高。
他表示，据彭博报道《券商中国》引述天风证券的估计，2024年3月中国空房的面积约有44亿平方米，如果要让房地产市场活络起来，保守估计也要去化7.7亿平方米。如果以杭州临安区的公告标准，以70平方米作为一个单位，代表至少要消化1100万套的房品，估计起来必须要有7万亿或8万亿，甚至10万亿的人民币才足够。
作用有限
他表示，尽管中国国家队现在出手相救，但中国政府其实先前就曾编制1000亿元人民币去做“以房换房”之类的措施，结果经过了一两年，1000亿里面只用了几百亿，都还没有用完，表示市场上的反应不是很热烈。如今，如果真的要让市场起死回生的话，即使拿出7、8万亿的一半，也需要3、4万亿，但中国前几天发行的超长期特别国债的数额也只有1万亿，况且该1万亿也非全部用在房市，有些还要拿来做“新质生产力”等项目，所以很难持续。
郑政秉说，接下来就看市场买不买单、以及中国经济增长如何实现了，只有中国经济增长，消费者增加收入，房市才能恢复信心。但目前这两方面都看起来都满悲观，中国失业率超出预期，外资流失也超出预期，所以整个作用还是很有限。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
来源:美国之音
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