万里归途又起航：中国房地产真有第二春吗？(图)
在政策紧锣密鼓的支持下，中国房地产真还有第二春吗？（图片来源：Getty Images）
【看中国2023年1月4日讯】1993年，货币主义鼻祖、诺奖得主米尔顿·弗里德曼第三次来到中国，他注意到，那时候中国不再像改革初期那样尽量吸收外界知识，改革方向与1988年相比发生了明显变化。
在成都，他见到了刚刚上任四川省长的肖秧，两个人谈起了改革的难处。弗里德曼告诉这位清华电机系毕业的学者型高官，如果你想把老鼠的尾巴砍断，不要一截截地砍，一下砍掉就行了。
肖秧反问弗里德曼：“我们中国的老鼠是不同的，有很多不同的尾巴互相缠在一起，您先砍哪一根？”
今天回头看这段对话，不得不承认，肖秧他们更懂这片土地。
1
去年11月底，中国银保监会主席郭树清和全国主要银行的负责人开了一场视频会议。他亲自宣读文件，讲解了“第二支箭”中的商业银行出具保函置换预售监管资金的总体方案。会上还提了一个新办法，要求银行积极购买房企债券。
一位参会的银行支行行长说，这次的政策可以被视为行政命令。他特别注意到：讲话时，郭主席的声音比平常轻了很多。
我对2022的记忆，也是从郭树清的一次讲话开始的。
2022年3月初，在国务院新闻办公室，他说房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产市场调整太剧烈：对经济影响得太大，还是要平稳转换。
2021年6月，是郭树清最后一次说“房地产金融化泡沫化倾向比较强”。从泡沫很强到势头得到根本扭转，中间只隔了9个月。
九个月里发生了很多事情：碧桂园砍掉了一半的营销编制；中梁裁撤了塞满领导亲属的控股集团总部；1000多人离开了建业，胡葆森率先在行业开启了日后轰轰烈烈的集团高管下基层运动。
在跌入深渊的失重感中，内房股因为三无小作文，惊魂一天又一天。这位房地产行业的最大吹哨人，把大家晃了个大跟头。
那次讲话以后，行业主题变成了政策转向。2022年上半年，200个城市出台了460多次楼市调整政策。先是下调房贷利率、放松限价、取消限售。然后，浙江一座名叫衢州的四线小城，成为了全国第一个取消限购的城市。
2
2022年前11个月，最大的100家房企销售总额6.7万亿，同比下滑了42%。国企央企都在地方带头降价，搞首付分期。
销售额超千亿的房企只剩下19家，2021年这个数字是35家。碧桂园在八折不行就七折的手段下，卖掉了价值3300多亿的房子，同比只下降了三成多。
老板在海外被抓的富力就惨一点，销售额363亿，骤降近七成。最难看的还是2021年的宇宙第二大房企恒大，今年前十一个月，他们的销售额只剩291亿。
“一定不会暴雷的”融创很快暴雷了，上海疫情封控最久的易居麻烦缠身，富力开始出手万达酒店，AMC画的饼也没有救得了中南和中梁……活下去成为了奢望。民企开发商的投资条线几乎消失，融资体系崩塌后，还是王健林拉了河南王胡葆森一把。
市场期盼迟迟得不到回应，哀莫大于心死。2022年中，一场席卷数十座城市、囊括上百个地产项目、影响约两万亿银行资产的停贷运动开始了——祥子决定不拉车了。
曾经被看作金饭碗的土木系，报考分数大跳水，年轻人还没走出校园，就走进了黑铁时代。前两天有朋友说，曾经被碧桂园争抢的博士们：不少已经开始回学校当老师了。
好像有人说过，读博救不了房地产。
前两天，可研智库的一个研究报告发现，相比2019年，三年来地产开发从业人员减少了40万，地产开发上下游产业减少约600万个岗；全产业链上下游预计一亿相关从业人员就业受到影响。
房地产用一种近乎惨烈的方式，终于换回了一句话：房地产是国民经济的支柱产业。
从2003年第一次成为支柱产业开始，土地收入就成为了地方财政收入的主要来源，而今年前十一个月的土地出让收入只有五万亿出头，大概下降了三成。这其中还包括大量左手倒右手的买卖。
3
领导决心的改变源自2022年11月初。
当时，金融十六条已经出台了，但是像过去一样不落纸面，只在电话里通知。后来，龙湖股价剧烈下跌，最后一家优质民营房企几乎就要被挤兑坏了，才终于震动高层，形成了红头文件：红色按钮总算在最危急关头关闭了。
后来的事情大家都看到了，11月11日，央行、银保监出台金融16条；11月28日，证监会发布支持房企股权融资的新五条；12月21日，证监会再次放开了借壳上市。
政策的突然放开，甚至连证监会也有点措手不及，上次房企放开再融资已经是五年多以前的事了。当年那批老人都已不在了，现在留下的年轻人，已经不怎么了解房地产行业了。
房企再融资只放开了A股和H股，而绝大多数房企，都是红筹股上市。为什么红筹股最多？2010年，境内禁止房企IPO，红筹股上市的好处就是不须经过内地和香港两地监督机构批准。
禁止IPO的同时，再融资业务也遭到审查，当时的审查指标主要是是否炒地，国土资源部和住建局要参与审批。虽然在2015年，房企再融资有过一两年的放松，但很快又收紧了。权益类融资通道受阻，房企只能去借债发展。
开发商资产负债表的病根，从那个时候就埋下了。
4
这一轮调控是从2016年9月30日开始的。以2020年8月20日“三条红线”出炉那天计算，分成两个阶段。
到今天，我们终于可以说，第二个阶段的调控，以失败而告终了。泡沫撇清，代价实在太大了些。
大多数失败的政策，有一个共同点：五环内生病，全中国吃药。东城、西城和海淀的孩子们被学而思折腾得死去活来，就有了双减，但事实上，中国大多数孩子面临的不是教育过剩，而是资源匮乏。民办教育本来是他们拉平教育鸿沟的一种途径。
中国实在是太大了。
房地产调控也一样，深圳房价的暴涨、许老板们疯狂加杠杆，其实不代表所有城市、所有老板都有问题。
民营开发商是资源配置的有效途径，它们若退出历史舞台，不会有人受益。
事实证明，房地产背后几十万亿的总资产、数百万亿的贷款，以及差不多同样规模的表外融资，影响的是从中央政府到每个人的钱袋子。
不由分说把所有老鼠尾巴一刀斩断，放在今天看就有点太轻率了。
5
不管怎样，2023年终于到来了。心理学里有个“阿什法则”：承认问题是解决问题的第一步。
融创暴雷前，笔者曾向几位房企老板请教过他们对城镇化的看法。他们的观点出奇地一致，就是除了四个一线城市以外，至少还有像成都、西安这样的十个重点城市有发展空间——只是后来，剧情的走向，没给他们战略调整的机会。
领导前几天还说，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为行业稳定发展提供支持。
还有一个数据，2022年前三季度，中国人的存款增长了13.2万亿元，比去年同期新增了4.7万亿（只是不知道，其中普通老百姓的存款到底占比是多少……）。
一家房企老板私下说过，他判断行业是否彻底转向的标准是北京、上海、深圳这样的一线城市，是否能够松绑。
2023年，这也是一个重要的观察窗口。
旭辉、融创这样在极端情况下债务违约，但仍然资可抵债的房企能否回魂，是考量地产行业修复程度的重要指标。当然还有，政府是不是会变着花样放水？
几天前，孙宏斌出现在武汉。这是自去年年中以后，大家第一次见到老孙。比起我们上次的见面，他瘦了很多，颧骨有些突出来了，头发也没有经过打理，冲着东西南北随意散乱着。朋友说，老孙可能还会参与武汉三镇夺得中超冠军的庆祝活动。融创是三镇的赞助商。
武汉三镇夺冠这件事，似乎是2022年留给大家的一个黑色幽默。一支球队连续拿下中乙冠军、中甲冠军和中超冠军，放眼世界足坛，前所未有（真不知道中国足球到底是什么水平）。而更有意思的是，广州恒大悄悄降级了，中国足球冠军的背后还是地产商。
没有什么不朽的事物，世界在下沉，包括那些曾经令人恐惧的。余秀华说过：也许很多时候，我们是在互相庆祝在这个多灾多难的时代和命运里侥幸地活着。
活着，总归是好的……