图为香港密集的商业和住宅大厦（摄影：Ruby Tang/williamhill官网
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香港的财团，大多数都是以地产业务为主，甚至全港最大的公营机构港铁，表面上是公共运输事业，实情也是香港商住地产的重要一员。为何地产在香港如此重要？世界各地大城市，其实一样都有高房价的现象；而这个现象，既是经济繁荣之下的结果，但亦同时是小资产阶级的价值支柱。尤其在 1980 年代之后，香港主流的价值观相信，拥有一个自置自住的物业，是一个家庭由脱离基层生活的标志。亦由此可见，当年“居者有其屋”这个政策定位，定位是如何精准细致。
事实上，居屋政策的背后，更主要原因是要处理公营出租房屋造成的长远可持续问题。要知道，俗称“廉租屋”的公营出租房屋，每租出一个单位，就多一分财政负担。由1970年代起，港英殖民地政府大幅度扩张公共房屋，也就是所谓的“十年建屋计划”，到了1970年代中后期，渐渐对政府构成潜在的财政负担。当时的港英政府就提出，房委会可以不用补地价，兴建出售房屋，一来可以腾空出租公屋单位，增加流动性，二来亦可以让房委会从出售房屋赚取收入，三来更可以满足市民置业愿望。最重要是，居屋政策不像出租公屋般，对公营部门带来长远负担。
1990年代末亚洲金融风暴以及往后的几年，是香港面临过严重的“楼灾”。虽然长远来讲，香港的物业价格整体是上升的，但并不是所有的业主都可以守得过每场金融危机的冲击。当时，不但私楼市场进入寒冬，居屋亦一样滞销。另有人认为，政府为了托市，索性将居屋计划也终止；房委会亦因此失去一个重要的收入来源，后来要以将商场和停车场打包成领汇上市，以弥补财政上的缺口。
主流舆论认为，居屋是德政，而领汇上市则相反。当然，也有少数人明白，其实居屋政策也一样有代价，而领汇上市至今，亦带来不少正面的改变。但始终大多数人对政策，都是以主观直觉去判断，总之是觉得对自己有利，就等于对整个社会有利，但背后的代价，有时却不易察觉，政工作者，亦往往借群众这种思想盲点，影响政策。
2021年9月路透社独家报道，北京向香港下旨，要一众地产财团拥护支持解决房屋问题。但如果解决所谓的问题呢？难道将一手楼卖便宜点？这岂不是制造机会让炒家从中得利？结果香港的财团亦乘机主导舆论，曝露香港城市规划程序的问题；言下之意，就是只要有足够的土地供应，问题自然迎刃而解。
香港经历过由1997年底开始，持续到2003年中的楼市低潮，六年的教训却不足以改变群众对地产信仰，最主要原因是世界各地自1970年代起，都面临钞票购买力不断被削弱的现象。在这种环境下，储蓄的人是被剥削的，而得益者往往是负债的人。对一般人而言，唯一可以用杠杆购入的资产，就是房地产。自自然然，房地产就成为了长远升值的保证。
曾几何时，香港因为经济有实际的增长；而在高增长的环境下，置业是早买早享受；甚至乎买回来的是业权不完整的居屋，感觉也是有赚的。但在周期中短期的逆转，杠杆亦足以将抗逆能力最弱的一群人淘汰。1997亚洲金融风暴的一次，确实也令一部分六零、七零后大失预算。另外，八零、九零后的一群，亦因为是低增长时间的第一代人，所以在他们年龄群中，财富差异亦比过去几代人更明显；其中一个重要因素，就是家庭有没有拥有物业。
香港在过去廿几年，以至目前，真正的问题是：“大多数人的收入，既追不上消费物价膨胀，更追不上地产、股票等资产价格。”其实在中国大陆，甚至世界各地大城市，都有类似情况。按照目前的发展趋势看来，环球低增长时代的新常态，仍然会维持好一段日子，而似乎绝大多数人，亦未接受这个事实。
中央和香港特区政府，将问题聚焦在房屋供应和价格，忽略需求侧的基本问题，可以大胆预言，结果轻则是浪费资源，重则破坏经济基调，埋下另一次金融危机的伏笔。
（本文为《新货殖列传》之六）
利世民
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（编按：利世民是香港时评人、财经专家，现为香港《williamhill官网 》专栏作家。）
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