中国68个城市的商品房库存高企。（图片来源：Getty Images）
【看中国2023年6月27日讯】（williamhill官网 记者李正鑫综合报导）中国《百城住宅库存报告》显示，其中68个城市的商品房库存高企。楼市分化态势明显，二手房已从卖方转为买方市场，并且停贷潮近一年，多数烂尾楼仍未复工。
中国楼市持续低迷，部分城市楼市成交量下滑幅度过大，楼市总体库存去化形势仍然严峻，广义库存量仍在攀升。中国国家统计局数据显示，商品房待售面积已经突破6.5亿平方米，现有待售面积足够1600多万人居住。
一般以狭义和广义两种库存量数据来反映各地库存情况，狭义库存量指已批准预售的商品住宅中尚未销售的建筑面积；广义库存量的统计范围更广，指可销售房屋量和涉住宅用地施工量之和，这里面包括已拿地未动工项目和已动工未拿销售证的项目，地域范围也包含了地级市下辖县市。
一般来说，狭义库存是一个中短期指标，也是一个房地产业内和主管部门重点关注的指标，而广义库存量则是反映楼市库存量的长期指标。
由于楼市成交量低迷，无论是狭义库存还是广义库存，其消化周期都在上升，并且已经超过了2014年高点。截至2022年末，三四线城市的平均楼市消化周期达到23.7个月（约2年），较2014年高点增加了26%。
而部分城市新房库存消化时间更长，江西省景德镇市、青海省西宁市需要5年以上，山东省日照市、河北省香河超过4年。
从上海易居研究院威廉亚洲官网 发布的《百城住宅库存报告》来看，中国100个城市中有68个城市去化周期超过14个月，即意味着近七成城市的房屋销售状况较为困难。
报告显示，济南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去库存状况总体良好。但是这些城市也不乐观，即使上海市场去库存快，也主要是由于房价倒挂、地铁沿线等优势，而没有地铁的远郊项目卖得并不好，甚至出现了各种违规乱象。
另据中国《每日经济新闻》6月26日报道，根据不动产领域数字化服务平台克而瑞的数据，西宁等城市2021年及之前的库存占比均在7成及以上，库存比较“旧”。老旧库存占比过高，加之错过了最佳销售窗口期，库存去化显得更加困难。
报道指，哈尔滨、泉州等城市，不仅库存高企、存销比周期长，往往也是70个大中城市中房价指数同环比跌幅榜的“常客”。
在二手房市场，也发生了很大的变化。
上海易居研究院研究总监严跃进撰文表示，二手房市场从卖方市场转为买方市场。经过对全国13个重点城市的二手住宅挂牌量统计显示，2023年6月初，13城二手住宅挂牌量为199万套，比2023年年初的159万套增长25%。表明2023年上半年，二手房业主出售意愿很强，但由于市场交易遇阻产生房源激增。这表明二手房供大于求矛盾凸显，侧面说明为什么当前二手房“越卖越多”。
文章指出，统计显示，2023年一季度，全国13城二手住宅去化周期为10个月，进入二季度该指标为15个月，去化周期明显延长。二手房出售难度骤然加大，容易在市场中产生恐慌性降价。
另外，中国烂尾楼问题仍然没有解决。
房地产开发商此前因债务危机，因而留下了大量烂尾楼。去年7月，全国多个省市有数以万计业主发声明，不愿再每月付房贷给停工已久的预售楼盘，引发了房地产和金融危机。其后中国央行、住建部等部委透过金融层面支持房地产，推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。近期，各地已逐步发放第二期总额2000亿元的纾困资金。
目前，大多数相关房地产项目至今无法复工，未能如期交付。有观察人士认为，目前不仅一般老百姓，就连银行也对房地产开发商解决烂尾楼问题失去信心。
值得注意的是，中国官方从未公布全国停工（或烂尾）的楼盘数量。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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