“租购同权”能一样吗？“租售并举”能降房价吗？
【williamhill官网 2017年7月28日讯】住建部称将立法明确“租购同权”：二者享受同等待遇。增加供应满足“新市民”住房需求，实现百姓安居梦，着力构建“购租并举”房地产市场供应体系，打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。
24日，上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得。两块土地均采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。
此次成交的两块地块，一块位于浦东新区，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江（集团）有限公司竞得，成交总价为7.24亿元，成交楼面单价为5568元/平方米；溢价率为0。
一块位于嘉定区嘉定新城，土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。溢价率为0。
机构数据显示，两块租赁用地的成交价比之前一年成交的附近宅地楼面单价降低了84%。之前土地市场大热，地王频出，现在0溢价成交。
此次成交的两块租赁住房用地出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”，为当地各类创新创业人才提供居住配套服务。受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业；受让人应参照政府相关规定，建立包括租赁对象、租期、租金、租赁使用管理等统一管理及服务等；同时明确了租赁住房套数、套型等建设要求，以及租赁住房用地中公共服务设施和公共空间建设要求。
许多大型开发商对此没有兴趣，虽然有超过30家房企提交了竞买申请书，但两块地却分别只有1家企业提交竞买保证金。
这里有几个悖论，一是上海租售比本来就不高，租金回报率低于银行利率，如此低的租金回报率何时收回全部投资？低地价又有何用？即使是30年能收回投资，资金周转率也太低。虽然能持续产生现金流，但是否能覆盖投资成本、融资利息及运营成本？国企可以响应政府号召，不考虑这些，但民企肯定要进行测算。
二、租售比虽然低，但租金绝对值高。易居房地产研究院近日发布的威廉亚洲官网 报告显示，2017年6月北上深及三亚等4个城市租金严重过高。房租收入比高于45%的有北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市。几乎一半的收入用于支付房租，说明大城市居住成本高，古代的唐朝，当时人感叹长安居大不易，国外一些大城市房租更贵。为什么？越是人多的地方，房价与房租一定是贵的，是供需决定价格，最基本的经济学常识。我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右。人口净流入的大城市住房租赁需求旺盛，但租赁房源总量不足。农村房子与城市的使用价值差不多的，但农村房子房租几乎为零，因为需求为零。收入水平与居住成本是成正比的，你不可能既要高收入又要低房租吧。
三，上海的房子仍然紧缺，你有没有听到看到上海哪个小区的房子空置在哪里？没有，都住得满满的，因为上海大量的外来人口流入，这些外来人口要么买房要么租房，反正都需要房子的。如果不让有钱人买房，那么，可供出租的房源就更紧缺，供不应求，房租就会上涨。解决住房问题只能靠市场化手段解决，回到过去福利分房时代只能使住房更加紧张。政府和国企建租用房，增加租用房供给，你怎么运营怎么定价都是带有计划经济和行政色彩的，有时为安抚民意，平抑房租，增加量降低价，这既不符合价值规律也是低效甚至无效的。
四、通过租赁住房供应能降房价吗？几乎不可能，政府出让的土地不可能全部“只租不售”，这么低的地价怎能维持土地财政？政府利益也是受损的；其次，中国人的住房情结不会因政策变化而改变，有能力买房的还是会选择买房而不是租房，租房都是过渡性的；并且，7月24日，政治局研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中对房地产是这样定调：“要稳定房地产市场，坚持政策的连续性稳定性，加快建立长效机制。”稳定是第一位的，既不会大涨，也不会大跌。所谓长效机制可能就是租售并举，国企建廉租房，民企做长租公寓。广州试验“租售同权”，上海出让平价租赁用地。构建多层次住房体系，低端有保障，中端有支撑，高端有市场。政策路径大致是这样的：当房价涨到足够高的时候，当中国经济不再依赖房地产时，适时推出房产税，中国住房制度与国际接轨，但不管如何，国际大都市房价上涨动力只堆叠减缓不会消失。
五、租，你只拥有房子只有使用权，而买，你拥有房子的产权，租房永远是住在别人的房子里，也不能自由支配；而买的房子是属于自己的，可以自由处置。租房是一种消费行为，买房是一种投资行为，能现权吗？能一样吗？
廉租房作为一种国家福利供低收入穷人居住是可行的，但有经济条件的人还是不要占国家这点小便宜，反而会因小失大，失去房产升值的巨大机会，能买得起房的还是尽快买房，其他事可以拖，买房要早。
上海“十三五”住房发展规划中，新增租赁住房供应约70万套，这二块地共1897套，仍然是杯水车薪。
“只租不售”用地上海首次推出，但在全国范围内，已有先例。去年12月，万科曾在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限70年。另外，今年6月万科又以最高限价25.3亿元夺得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地，并自持这块地上所有物业，70年不出售。万科现在不是民企了，已经是类国企了。
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