中国人快要"占领"美国大陆了

【williamhill官网 2013年08月22日讯】BWCHINESE中文网讯，中国国内一连串“限”字令给整个房地产行业带来一剂“退烧药”，投资渠道日趋狭窄、海外地产价格的普降，以及人民币汇率的变化……让很多投资者将目光投向海外的房地产市场。

身在美国大城市的人这些年都有同样的感受：中国人几乎快要“占领”美国大陆了。如今，中国的富人们显然已经不满足于来美国观光、买名牌包了，他们的新目标是更实在时“奢侈品”——房子。

在美国，外籍人士可以购买住房，然后申请一个特别账号，专用于每年缴纳财产税，联邦政府和州政府乐得坐地收钱。

于是，便有一种说法，即中国人购房推高美国房价。

七成在美买房中国人全额付款

据《证券时报》报道，过去几年，虽然美国的抵押贷款利率不断走低，但使用抵押贷款买房的比例却不断下降，60%的购房者选择全额现金付款。究竟是谁在拿大把的现金去买美国房产呢？

根据高盛公布的数据，在金融危机前的2005年，只有20%的购房者是选择全额现金买房，但现在该比例却上升到60%。

《华尔街日报》认为，令人惊讶的现金买房比例，有助于解释为什么过去两年美国房屋销量大幅上升，使用现金买房的人很可能包括外国买家和那些希望避免繁琐的申请贷款手续的有钱人。

有分析人士表示，一般来说，美国的中产阶级是没有能力承担一次性买房的资金压力的，这意味着，超过一半的买房者不是寻求“美国梦”的美国中产阶级。此外，有数据显示，今年第二季度美国的住房自有率降至65%，为1995年以来的最低点。与此形成鲜明对比的是，美国的出租房屋空置率明显下降，从2009年的10.6%降至目前的8.2%。

全美房地产经纪人协会（NAR）此前公布的报告显示，截至今年3月的一年时间里，中国人在美购房总价值达123亿美元，仅次于加拿大人，是美国房市的第二大外国买家。更令美国人大跌眼镜的是，当许多美国人被沉重的房贷压得喘不过气时，70%的中国买房客是全额现金买房。

据英国《华闻周刊》报道，中国买家成为伦敦房产的“升力军”已是不争的事实。根据第一太平戴维斯(Savills)今年7月的威廉亚洲官网 报告显示，过去一年里，伦敦27%的新住宅房由中国人购得，占总交易金额的17%；莱坊(KnightFrank)威廉亚洲官网 的国际买家分析的不完全统计，今年上半年，来自中国大陆的买家购买了价值约为1.7亿英镑的伦敦住宅房产；而根据世邦魏理仕(CBRE)公司的一项调查显示，伦敦市中心的商业地产，来自中国大陆的投资高达15亿英镑，占总额的11%……

随着中国人对伦敦市场的热衷，伦敦各大房地产商也意识到中国投资者的价值，并主动到中国市场推销新楼盘。2013年上半年，至少有8家伦敦房地产开发商直接到香港、上海、北京等地吸引中国投资者。

多家房地产大力机构的专业人士表示，伦敦做为全世界最优质的房地产市场之一，越来越受中国人的青睐。

“学区房”很抢手

几个月前，网上流传着这么一个“笑话”：—位中国妈妈斥巨资在纽约曼哈上东区购下一整套公寓，目的是为了让女儿将来在纽约大学或哥伦比亚大学上学。房产中介问她，您女儿多大了？她说，两岁。

可见，全世界的“学区房”都是抢手货。为了让孩子受到良好的教育，中国父母们通常不遗余力。无论是西海岸的洛杉矶、旧金山还是东海岸的纽约、华盛顿，都因为出色的教育资源成为中国买家的理想落户地。

不仅大学周边，教学质量较好的中学学区房也相当受欢迎。在纽约从业多年的华裔房产中介杰西•汤介绍说，目前纽约最受中国买家欢迎的学区房多在曼哈顿和长岛，刚上市就被一抢而空，可谓供不直求。因此，著名的学区房的房价现在基本都涨回来了。

除了方便子女上学外，也有不少买家纯粹是为了投资，尤其是在美国中西部地区，如内华达州的拉斯韦加斯，两年前房地产市场还处在持续低迷状态，十几万美金就能买到—套别墅。但该地区夏季气候过于炎热，不适宜居住，买家只是坐等楼市恢复，资产升值。

果然，近两年来这里的房价大幅上升，可望在两三年内恢复到经济危机前的水平，在未来还有可能再创新高。买家购房之后若不住，也可似把房子出租出去。美国各州的租金虽不尽相同，但大都不低。纽约目前公寓租金的回报率大约在3%—5%，还是比较吸引人的。

置房产非儿戏

中国人在美国买房看上去并不太难，只要有合法签证和足够的钱即可。但业内人士也想提醒中国买家们，购置房产并非儿戏。

首先，中国人在美国买房的手续繁多，需要经过大大小小十几个法律程序。现金购房速度较快，大约14—30天就可以完成。如需贷款，则需要经过寻找贷款公司、签订协议、银行放款等等，等一切结束，拿到原始房产证通常需要3—6个月。

买房之后还得养房。美国的房产税收和管理费用种类众多。首先是房产税，其税率各州、市都有所不同，大多在售价的1%到3%之间。税务局还有专门的评估人员，每年根据经济增速和资产价值的增长水平，对其进行评估和微调。

此外，房主每年还需交纳—定的房屋财产保险、物业管理费和维修保养费。

杰西•汤说，很多中国人不喜欢把房子出徂给另别人。而在美国，如果购房者选择空置，业主会被要求出钱雇佣专门的公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的手续费。

种种税收和费用使得美国购房后的持有成本很高。因此，除非房价强劲攀升，一般的炒房并未会获得太大收益。何况从传统上来说，美国人买房子大多是为了居住，因此美国缺少像国内那么热烈的炒房氛围，中国炒房团跑到美国来，也许会败兴而归。

中国人为何砸钱买美国房子?

购买人群比例与购房金额及购买频率逐年增加，中国有钱人砸钱买美国房子，主要是考虑到五个方面。

2013年7月2日，美国加利福尼亚州房地产分析机构CoreLogic发布的数据显示，今年5月美国的房价比4月上涨了2.6%，比上一年的同期增长了12.2%，为2006年2月以来美国房价的最大同比涨幅。4月美国房价环比上涨0.7%，同比上涨7.4%，显示房地产市场在持续复苏。

数据显示，5月份，美国100个大城市中有97个城市出现房价上涨;全美有48个州房价同比上涨，只有特拉华州和阿拉巴马州房价下跌。其中内华达州(楼盘)以26%的涨幅领涨全国，其次为加利福尼亚上涨了20.2%、亚利桑那州上涨了16.9%、夏威夷上涨了16.1%，俄勒冈州上涨了15.5%。

数据还显示，5月美国房价环比上涨2.6%，为连续第五个月出现环比上涨。尽管房价上涨迅速，但现在美国的房价仍比2006年美国房价峰值的高点低20.4%左右。报告预计，未来房价上涨速度仍会加快，6月美国房价环比上涨有望达到2.9%，同比涨幅有望达到13.2%。

中国有钱人砸钱买美国房子潮已形成规模，购买人群比例与购房金额及购买频率逐年增加，特别是今年上半年呈现加速趋势。

一方面是美国低水平的抵押贷款率和有限的房屋库存，美国房地产价格持续向上攀升。5月美国房屋价格已经连续15个月实现同比增长，表示美国房地产市场复苏势头强劲。

另外一方面是房价正在攀升，更多的抵押贷款正从水下浮出，销售形势依然强劲。被压抑的需求和持续的低利率助长了对有限房屋库存的强劲需求，这一趋势将继续推高房屋价格。

三是即使未来抵押贷款利率上升可能遏制房地产市场复苏步伐，但是利率上升预期也可能促使消费者加快买房步伐，现在利率仍然处于很低水平，部分购房者可能希望在利率上升前得到贷款。

四是美元升值，国内热钱撤离到美国，大批投资客进入楼市。同时，美国经济呈现复苏的现象。

中国有钱人砸钱买美国房子，主要是考虑到五个方面：

一是通过美国政府EB-5投资移民项目购买房产,拿到绿卡。根据美国政府数据显示,2012年接近80%的EB-5投资移民签证都发给了中国公民。

二是出于子女教育的目的，方便孩子居住，为了给孩子创造优良的学习环境与优秀的教学知识。

三是国内反腐风爆打响，部分有政府官员有钱人或者是亲戚转移财产，逃避法律的惩罚。

四是出于投资赚钱。

五是出于今后居住与工作及结婚使用。不适合投资。

(文章仅代表作者个人立场和观点)