房地产加速进入高危期

目前地方“国五条”细则陆续出台，北上广深的房价依旧坚挺，给人以中国房价仍将持续上涨的幻觉。但诸多迹象显示，从1~2年的周期看，房地产企业的销售平稳、资金成本下降，盈利能力明显改善；从2~5年的周期看，房地产调控的政策风险非常不明朗；从5年以上的周期看，中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。因此可总结为：短期苟安，中期动荡，长期高危。

回顾我对中国房地产的判断，主要观点如下：在2003年提出未来5~8年房价翻番；在2009年初房价实现翻番后，我们倾向于认为未来5~8年房价将再翻番；2012年底，商品住宅均价为5800元/平方米，但过去四年住宅供给明显趋于远郊化。考虑到区位变化因素，除了少部分三四线城市，大部分城市的可比房价应已完成再翻番。过去已有的房地产调控政策，大多被批评为对房价上涨起到了火上浇油的作用。

时至今日，我们可以理性地预见到，未来将出现的房地产调控政策，将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看，中国房地产的高危迹象已日益明显。

以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙。

所谓货币化就是超越经济增长和物价上涨的货币超发。过去十年，从M2和信贷新增量看，中国经历了激进的超发阶段，除了推动GDP增速外，以土地为核心的房地产和以煤炭为核心的矿产资源，也吸收了巨额流动性，过度开发使盖房的、挖煤的成为了暴富群体，同时也持续推动房价上涨。所谓城市化就是非农户籍人口和城市常住人口的迅猛增长，城市每年吸纳的人口约2000万，一二线城市房价自然因供求失衡而暴涨。所谓人口迁徙是指人口总量在增长的同时，人口的空间结构也呈现出京沪广深密集、省会城市膨胀、地县铺摊子、村乡基层空洞化的特点。城乡二元化日益悬殊。

但这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。

从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10％跌落到7％已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景，例如M2可能仅能维持在约12％的增速。从城市化进程来看，目前城市化率已超过50％，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果政府和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。

从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。

从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6％的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5％，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显形和整体过剩。

从中期看，房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击，任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。

从短期看，实际上从2011年开始，房屋销售面积已钝化为个位数增长。虽然严格意义上来说，房地产库存应是施当年施工面积加待售面积，再扣除已售和停工面积，但当年施工/销售面积仍是一个粗略衡量供求状况的指标。从施工和销售面积看，2006年分别为11.6亿和6.2亿平方米，2008年为27.4 亿和7.6亿平方米，2010年为 40.6亿和10.4亿平方米，2012 为57.3亿和11.1亿平方米，销售增长已迟钝但施工膨胀未见收缩。问题仍在麻木地积累和放大中。

就2013年而言，疲弱的经济带来了资金价格的持续下行，“国五条”等措施放大了京沪核心区房价上涨对房屋整体需求的示范效应，使得更多三四线城市居民忘记了其生活的区域房价已涨不动的基本事实。今年是开发商的出货年和攒钱年，是购房者幻觉破灭前热情尚存的转折年。中国的房地产，已在加速进入高危期，很难扭转或缓解。

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