尽管中国城市化进程正如火如荼，不少学者将城市化列为中国经济未来最大驱动力，政府也将城镇化列为经济社会发展的战略决策，但由于种种原因，不仅玉门等一些资源枯竭的老资源型城市已经明显衰败，中国某些城市的某些局部已经出现了“鬼城”景象。
“鬼城”之所以出现，在相当程度上是持续十年之久的房地产牛市的产物。正是在持续的房地产牛市中，不仅房地产业界，整个中国社会都形成了房地产价格持续上涨的预期和观念，房地产开发商、银行、政府、拆迁户等有关各方基于上述观念而采取的行动最终造就了一批空城。
就开发商而言，房地产价格持续上涨的预期使得他们更有勇气大手笔借贷和投入，银行业基于同样的预期而更容易核准对开发商的贷款。同样是基于这样的预期和“土地财政”的现实，政府有着强烈的内在冲动去铺开新摊子，建设新城区，全国几乎所有城市的地方政府都在大力推动本城市扩张，以至于形成了百城竞建“国际化大都市”的奇观。
同样是基于房地产价格持续上涨的预期，我国征地拆迁补偿及其要求大幅度上涨，进一步推动了许多城市的决策者和开发商情愿舍弃人口较多、因此空置风险较低的老城区，转向人口稀疏得多、空置风险也因此高许多的新区。因为许多居民征地拆迁补偿要求过高，如果仍然坚持改造旧城区、城中村，开发商就有亏损之虞。典型如万达集团放弃四川绵阳市涪城区南河片区旧城改造项目。2009年10月，绵阳市政府与万达集团签订框架协议，万达集团拟投资60亿元参与绵阳市涪城区南河片区旧城改造，开发建设包括百货、酒店、餐饮、娱乐、住宅等综合业态的绵阳万达广场，占地218.2亩。但当地居民拆迁补偿要求过高，万达集团最终不得不于2010年三四月间最终决定放弃南河片区项目，并一度打算撤出绵阳。
更糟糕的是，在“执法人性化”、“维权”之类貌似“正义”而无往不利的旗号下，许多地方形成了拆迁补偿过高而对违章建筑处罚不严的政策组合，从而必然造就个体理性而集体非理性的结局。城中村居民藉此貌似可以立于不败之地：不改造时能获得大量租金收入，改造时要求按面积获得1.3倍乃至3倍补偿，可顿成富豪。但这样一来地方政府和开发商因无法承担巨额成本和亏损前景而丧失了改造的能力，集中人力财力转向新区，这样的城中村只能加速向贫民窟和黑社会巢穴沦落。
也正是基于对房地产价格和征地拆迁补偿要求持续大幅度上涨的预期，不少地方政府决策者担心日后建设项目会因补偿要求太高而无法开展，即使感到吃力也要硬着头皮先把新摊子铺开，而且规模尽可能求大。许多决策者不是看不到此举对地方财政的压力，也不是看不到陡然铺开这么大的摊子建设新区很有可能造就一片崭新的空城，但他们相信随着城镇化推进，源源流入的新移民终将填满今天的空城。今天倘若不铺开这么大的摊子，固然可以避免眼下的空城问题，但日后想要建设的时候，政府和开发商的财力恐怕已经跟不上征地拆迁补偿要价涨幅了。
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