“金九”成交跌三成 北京楼市供需矛盾凸显

即将过去的“金九”成色略显不足，但“金九银十”在不少开发商看来，仍是今年能抓住的最后一根“稻草”。

“周边的在售项目价格都在50000元/平方米以上，而我们首期开盘部分户型预计均价仅为33000~35000元/平方米。”9月26日，位于海淀区西三环外万寿路附近的海淀九号项目销售人员对《第一财经日报》说，考虑到首置型刚需客群的需求，该项目不仅包含140~150平方米的改善客群的需求产品，还将推出区域内已近绝迹的65~100平方米的一到两居产品。

较好的地段加上颇具冲击力的价格，在海淀九号的售楼处，记者看到，即便是在平常的工作日，该项目也吸引了不少购房者前来看房。

供应减少致成交回落

相比于纯新项目的冲劲，已经完成了一轮“以价换量”的老项目目前显得有些动力不足，这也直接造成了今年9月北京楼市成交量并未如众人想象中的再创新高。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至26日，北京9月住宅签约出现明显下滑，其中新建住宅签约套数为8677套，环比8月同期下调了30%，二手房住宅签约套数为10396套，比8月同期则下调了6%，合计总签约套数为19073套，同比下调了18.7%，这一成交量也是最近4个月来的最低值，基本与5月同期持平，低于6月~8月成交量。

对此，中原地产市场研究部总监张大伟表示，往年所谓“金九银十”，是指楼市经历7、8两月的淡季后，成交在9、10两月出现爆发性的增长。“然而，2012年市场则呈现出淡市不淡的现象，从3月份开始的楼市成交上涨趋势已经形成，北京楼市成交量不仅在7月份创造了年内新高，8月份也依然运行在高位。”

对于9月新建住宅成交量环比下调达三成的主要原因，张大伟认为是供应量未能出现明显增加，“8月中下旬的供应断顿，使得9月上半月签约明显减少，在9月初，可售库存更是跌到了7.7万套，相比3月底减少1万多套。”

据亚豪机构监测，今年以来北京楼市虽然出现过一个明显的成交上升周期，但是供应情况却一直不容乐观，项目入市数量最多的5月份也仅有33个项目开盘。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，出现这一状况的原因主要有两个方面，一方面是北京土地市场的持续低迷已长达2年，部分房企土地储备空前不足，直接导致可变现的住宅项目数量相应减少，为保证企业运营的长期稳定，部分房企不得不调整在售项目的销售进度。另一方面，去年调控对于市场的强烈冲击，使得开发企业今年普遍调低了年度销售预期，在经历了前几个月的快速集中成交之后，大量房企全年销售目标已基本完成，因此并不急于再推出新房源。

截至目前，在北京市场供应量一直排名靠前的万科及保利两家开发商的销售额均已突破百亿大关，而他们各自的全年任务也早已完成。北京保利相关负责人就曾明确表示，旗下的高端项目今年年底之前将不再推货。

供需矛盾将现？

不过，有数据显示，不少开发商仍然没有放弃“金九银十”的市场机会。

亚豪机构统计，进入“金九”，楼市供应开始放量。9月1~12日北京共有9个项目入市，比8月同期增加3个，9个项目共提供商品住宅1437套，同比增加5.9%。而进入到9月第三个周末——15、 16日两天共有9个项目集中入市，共新增商品住宅2635套，至此“金九”开始迅猛发力。

在接下来的“银十月”，北京还将有一批新项目集中开盘入市。亚豪机构统计数据显示，除海淀九号之外，万科蓝、金茂悦等在内的14个纯新盘项目也计划10月入市，另外还有包括首创·澜茵山、金色漫香苑等在内的20个老项目后期准备开盘。二者累加，10月计划开盘项目数量共计34个，创今年新高。

“10月预计入市的纯新盘项目多执行高性价比策略，而已公布开盘售价的10个老项目后期产品中，70%的项目开盘价格出现了上涨。”据任启鑫介绍，项目的涨价幅度大多为三四千元/平方米，个别项目却几近翻倍。

然而，在今年的最后一轮供应高峰之后，市场中更深的供需矛盾或许即将出现。

住房和城乡建设部政策研究中心联合高和资本刚刚发布的《2012年民间资本与房地产业研究报告》中也提到，受前期房地产市场成交量下滑和价格上涨停滞影响，2012年3月以来，房地产开发投资增速明显放缓，2011年全年房地产开发投资同比增长率全部在30%以上，2012年4~7月的月度指标下探至20%左右，增幅回落了十个百分点左右。

房地产开发投资增速放缓的同时，住宅用地的供应也呈现明显下降的趋势。

根据国土资源部此前公布的数据，截至6月底，今年住房用地供应计划落实47201.30公顷，落实率为调整后的29.6%，比去年同期减少1.02万公顷，仅为去年全年实际落实量的34.7%。具体到商品住宅的落实率仅为28.7%，而北京商品住宅用地的落实率最低，只有9.3%。

但住建部政策研究中心主任秦虹对记者称，不太可能出现极端的情况。“目前开发企业手中的土地储备量比较大，另外市场也将从过去的趋势性上涨逐渐出现分化、有涨有跌。”

“目前，房价显然已经被政治化了。”高和资本董事长苏鑫也认为，在限购等政策的影响下，普通住宅的投机需求已经消失，投资预期也逐渐降低，“没有了投机、投资需求，房价不可能出现大起大落。”

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