中国楼市调控政策变化的节点

时至今日，中国史上最严厉的房地产调控已两年有余。一方面中国中央政府不断地强调“房地产调控政策不会放松”；一方面地方政府迫于财政等压力，频频试图“打擦边球”，放松房地产政策。同时，房价也陷入僵局之中，即降不下来，也很难涨得上去。这种情况能持续多久？下一步房地产调控政策会怎么走？安邦认为，明年3月可能是中国房地产调控政策变化的节点。

近期，随着成交量回升，中国房价显露出小幅抬头的迹象。中国指数研究院威廉亚洲官网 公布的数据显示，6月百城新建住宅均价同比续降，但环比结束九连跌，北京等十大城市均价环比涨幅高于全国水平。安邦此前曾指出，仔细研读中国国家统计局公布的5月份70个大中城市住宅销售价格的变动情况可发现，其实，与两年前的高点相比，北京、上海、广州等一线城市房价压根儿没怎么跌，且全国70个大中城市中的绝大多数，其房价较之两年前“史上最严厉”楼市调控政策出台之际也没有降。以2010年新建商品住宅价格为基期的定基指数显示，与2010年新建商品住宅价格相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有7个，其余各大城市均有不同程度的上涨。

在房价下跌趋势未能明显形成之时，购房者对房价仍具有多头惯性，只要房价在回调之后稍有回升，便有积极介入的强大动力；而在目前经济下行的大背景之下，中央层面不大可能进一步加码房地产调控；地方政府却在财政压力之下，试图通过政策“微调”为房地产松绑。目前来看，房价下行甚至大跌的可能性微乎其微。

而房价大涨的可能性也不大。从中央层面来讲，自中国总理温家宝上台以来，中国的房价就一路飚涨，高房价可以说是总理的一块心病，既然温总理已在其任期的最后时段下狠心调控房地产，近期房地产调控政策转向的可能性也不大。此外，开发商的高库存和还贷压力也是房价上涨的一大阻力。业内人士也普遍认为，尽管近期房价出现回暖迹象，但受到销售回暖幅度的限制，开发商料仍以“保量”为主，不敢贸然涨价。

如今，房地产调控政策左右为难，房价也陷入僵局。而在这种相持局面不断延续的过程中，希望房地产调控政策放松的力量在不断聚集。首先是地方政府，房地产调控不但影响到地方的经济增长，还使土地出让金大幅缩水，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。这些都使地方政府倍感压力；而库存高企和资金链紧绷更使房地产商对房地产调控政策放松翘首以盼；另外，银行也期望楼市回暖以降低房贷风险并增加优质的房贷规模；而对于有改善性住房需求的刚需族来说，政策的放松也将会释放其被压抑的需求。

在安邦看来，房地产调控政策变化的节点可能是明年3月左右，即中央换届的时点。前面已经谈到，在温总理任内，房地产调控政策变化的可能性不大。但换届之后，新一届政府是否会延续本届政府的做法，继续实施“限购”等严厉的房地产调控措施还很难讲。而且，也不排除新一届政府上台后对房地产调控政策做出调整，为增速放缓的经济“冲喜”。中国国务院副总理王岐山在其新上任之际，就推动印花税下调，为当时非理性暴跌的股市注入了一针强心剂。

需要指出的是，房地产调控政策与中国的经济运行密切相关，如果中国经济在下半年持续低迷，甚至超预期下滑，房地产调控政策放松可能在年底就会出现转机；倘若中国经济运行平稳，并保持较高增速，房地产持续调控的空间也会加大。

目前，中国房地产市场陷入进退两难的僵局之中，房地产调控政策短期内难以转向。明年3月左右可能成为房地产调控政策变化的节点，而具体可能的变化力度与时点将很大程度上由中国经济的运行情况决定。

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