楼市“崩盘”仅是一厢情愿的幻想

2011-11-01 13:15 作者:董秀成

目前，中国房地产市场已经进入异常“严寒”的季节。近期上海出现房价下跌所导致的业主聚众闹事，引起媒体广泛“热议”，一股“退房热”气氛开始笼罩在这个曾经房价“狂热”的现代大都市，这当然也会引起“高层”密切关注。可以说史上最严的房地产宏观调控政策终于出现明显硕果，因为房地产商在成交量持续下跌的情况下，终于面对残酷现实，开始“忍痛割肉”，并纷纷采取降价促销手段，个别地方或个别楼盘跌幅已经达到两三成。

由于在包括上海、北京、深圳、杭州等大都市出现的这种严重“滞销”情景，人们似乎已经看到房价终于实质下跌的曙光，某些人开始表现出非常乐观的情绪，认为房价将走向所谓的广大普通民众能够承受的价格方向。

在笔者看来，这其实还是老百姓“一厢情愿”的幻想而已，房价下降已经是在所难免的事情，但如果人们相信房价可以下降到“普通大众商品”一样的价格水平，那这些人最后一定是失望的，甚至是绝望的。

房地产市场“崩盘”不是政府宏观调控的目标，政府希望抑制房价过快增长或者保持相对稳定增长。在整个房地产市场中存在着复杂多元的利益群体，中央政府希望房价稳步增长以不伤害整体经济，地方政府需要房地产“财政”来源，银行需要稳定贷款规模和风险控制在一定范围内，地产商希望维持较高价格，投机者希望房价保持增长势头，普通购房者希望房价下跌。

在房地产市场多方博弈中，银行最怕房价大跌，或者说，银行没有足够的能力来应对房价暴跌带来的巨大冲击。另外，在相互博弈中，其实普通购房者地位最尴尬，因为在大都市，即使房价下跌50%，成千上万的老百姓依然没有足够的购买力，除了发泄一点情绪以外，没有任何力量。

然而，目前全球经济持续萎靡不振，美国和欧洲债务危机导致全球“金融危机”阴魂不散，世界经济前景暗淡。中国经济也面临诸多问题和隐患，通货膨胀居高不下，经济增长速度趋缓，债券市场进入“低谷”，民营经济遭遇寒冬，实体经济增长缓慢，尤其是受到国际经济形势恶化的影响，沿海地区中小企业全面进入困境，尽管政府近期连出利好政策，完善财税政策，推进结构性减税，重点支持实体经济尤其是中小企业，但真正落实很困难。另外，迫于政绩考核压力，各地方政府面对实体振兴乏力，不可能轻易放弃土地财政和卖地经济，房地产依然是地方财政主要来源。

因此，尽管近期国家不会放松楼市宏观调控，但随着保障房建设到位，尤其是大都市房价呈现适度下跌或稳定局面，在实体经济需要适度刺激的情况下，国家很可能会对宏观调控政策进行微调。

对于那些确实需要买房者，已经到了下决心的时候，不要指望可以抄底，更不能期望房价“暴跌”；对于那些投机者，无论房价如何变化，都存在风险，何况未来国家肯定会逐渐出台税收调节政策，指望通过炒房来进行投机会面临很大风险。

(文章仅代表作者个人立场和观点)