房地产泡沫破灭的三个时间节点

年中宏观数据发布以后，管理层打消了经济过度下滑的忧虑？国务院常务会议吹响楼市调控继续从严的号角。人们可以理解为经历一个季度的犹疑，房地产调控的方向有望得以保持，力度不会放松。而这一轮以“限购令”为标志的行政手段，究竟能有多大作为，将在某种程度上影响中国房地产泡沫破灭的时间、方式和后果。

本轮楼市调控曾因金融危机而夭折，复苏确认之后重新启动，又因担忧经济低迷而停滞，现在经济增长的基础坚实了，再次起锚续航。央行从去年开始，5次加息，存款准备金率已达历史高位，加息提准周期接近尾声；差别化住房信贷政策还可延续，但空间料也有限；“限购令”被委以重任，国务院常务会议明确要求，已经实施住房限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要限购。但行政措施自身的局限、力度和效果，尚待进一步观察。前段时间，迫于地方政府对土地财政的依赖，出现了停止执行或变相放宽限购的苗头，在以后的博弈中，也难防地方不会变通。2012年有可能是房地产泡沫破灭的一个节点，但综合多种因素考虑，目前的措施如果能在增量、速度、遏制等方面收到成效，已属不易；指望行政手段彻底挤出泡沫，概率恐怕较低。

房地产泡沫破灭的第二个节点，可能在2018年。中国经济连续以10%左右的高速增长，创造了“中国奇迹”，但经济结构的不平衡、经济与社会的不平衡、人与自然、物质与精神的不平衡，已经严重到不可持续的程度。其中政府权力过大、国有企业占有资源过多、与权力中枢、垄断部门的寻租链条衔接的资本势力过于肥大，是不平衡的症结，而房地产领域问题突出：可以耕作的土地和资源变成了钢筋和水泥的丛林；房屋失却了居住的功能，成为资本逐利的工具；疯狂的炒作使一些普通人裹挟进去，成为喘不过气的房奴，还有一些人则被甩在漩涡之外，成为焦灼的异乡人……中国社会不转型，已不可持续；要转型，则绕不过房地产转型。中国有可能在“十二五”期间，从政治的高度推出经济的手段，把重庆和上海针对高端、超额部分的房产税试点，推广至持有和交易各个环节，房地产市场的存量、质量会有真正的调整。但泡沫此时破灭，有可能和世界经济十年周期共振，引发全球海啸。

如果房地产泡沫没有被行政的力量刺破，也没有被税收等经济的力量刺破，那么，它将躲不过被自然的力量——未来人口结构的变化打回原形。国家统计局前不久发布的第六次全国人口普查数据，显示刘易斯拐点已经来临？过去十年？中国人口年均增长率比上世纪90年代明显放缓；劳动年龄人口比重增加？但老龄人口比重上升？少儿人口比重降低？老龄化趋势初现；城镇化进程比预期的快？城镇人口占总人口的比重接近50%；2013年以后？劳动力资源会逐步下降。从发达国家历程看，日本是在1975年—1980年生产者超过消费者？其后15年经历了房地产泡沫的形成和破灭；美国在1985年—1990年生产者超过消费者？其后15年多的时期内？经历了科技股和房地产两个泡沫的生成和破灭；中国的生产者对消费者比率预计在2015年达到顶峰？2030有可能成为危险的年份。如果泡沫等到那时才破灭，老龄化的诺亚方舟何以渡尽劫波？

未来是不确定的，未来取决于我们的作为。但可以确定的是，泡沫刺破得越早，付出的代价越小；而我们也有可能真正踏上经济转型、社会和谐、人与自然平衡的发展之路，在政策、制度和技术的创新中得到拯救。

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