楼市拐点闻声：多地库存15个月才能卖完

2011-07-20 12:33 作者:张敏

楼市调控的“螺丝”没有放松，全国房价的涨幅继续趋缓。

国家统计局昨日 (7月18日)发布的数据显示，今年6月，全国70个大中城市中，共有26个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降或持平，比5月增加了6个，继续呈现“扩大”势头。

但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%;而非限购的31个城市中，价格平均涨幅为4.66%。

业内人士普遍认为，随着国务院急令限购范围扩大到二三线城市，未来的调控手段也将继续趋紧，受资金和库存等压力影响，三季度房价或迎来拐点。

“限购令”越严 房价涨幅越缓

统计局的数据显示，今年6月，全国70个大中城市中，房价下降的城市有12个，持平的城市有14个，均比5月份有所增加。而在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%。

其中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅价格环比分别上涨0.1%、0.1%、0.2%和0.1%，除北京持平外，其余3个城市的涨幅持续缩小。若算上保障房因素，6月份北京的新建住宅价格已与上月持平。

今年以来，国家统计局改变了房价发布方式，仅公布每个城市的房价涨势，而不再统计70大中城市房价的平均涨幅。按照新的统计方法，今年以来，房价环比持平和下降的城市持续增加。

二三线城市是房价上涨的主要拉动力。在新建商品住宅价格环比上涨的城市中，以沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐为主的13个城市的价格涨幅超过0.3%。

同比来看，“限购”则成为影响房价的重要因素。6月房价同比涨幅最高的乌鲁木齐，涨幅达9.3%。此外，秦皇岛涨幅为8.6%，南昌、兰州为8.4%，长沙为8.3%，洛阳为8.2%，丹东为8%。而这些均为非限购城市及部分限购力度不大的城市。

北京中原地产根据官方数据计算得出，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%;非限购的31个城市中，价格平均涨幅为4.66%。而限购最严格的京沪穗深4个一线城市，同比涨幅仅为3.85%。

多地“存货”积压严重

除价格外，“限购令”首先影响的是成交量。从官方数据可以看出，尽管今年上半年全国商品房销售面积同比增长12.9%，但在一些限购热点城市，市场整体成交量仍在下滑。

以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。在户籍门槛的限制下，北京外地购房者的比例已降至10%以内。

根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品住宅库存已超过15万套(期房+现房+二手房)，按照当前的销售进度，可供15个月消化。

北京并非个案。去年以来，随着房地产投资高企和新开工面积不断增加，限购城市的库存正在不断积压。根据北京中原地产的统计，截至7月初，全国11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。

数据显示，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。

北京中原地产预计，限购城市可能由现在的41个扩大到超过100个，并使得下半年的房地产销售面积下调可能超过两成。同时，对信贷、税收等政策的强化，将迫使部分开发商开始促销求量。

《每日经济新闻》记者了解到，位于北京市通州区的“珠江拉维小镇”项目，近期报出的价格在14500元/平方米，比该项目去年12月的售价下降近半。自去年10月以来，作为北京市库存量最大的通州区，19个新增住宅项目的签约率仅为22%。

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