《价格法》将商品价格列为市场调节价，住建部88号令将商品房价格定义为“协商价”，用法律、法规看，商品房价不是政府行政管理的授权项目。
中国政府不得不管房价，正在于中国房改货币化时没有同时建立住房保障体系。政府早期责任的缺失总想让市场代替政府的义务与责任，让所有人都挤上同一独木桥，造成了供求的失衡和价格的飞涨。
商品房价格不是民生。当政府从商品房土地中谋求获取超额利润时，从来就没有将商品房视同为民生，而世界各国又有哪个政府会从保民生的穷人住房身上去谋求暴利呢？中国的廉租房、经济适用住房不都是划拨的土地吗？可见商品房在政府的文件规定中从来都定位于面向中高收入家庭的。从23号房改文件到18号文件，从来都定义中高收入家庭用市场化的方式购买或租赁商品房以改善住房需求，商品房从来不是面对穷人的又何来保民生可谈。鼓励小户型，普通商品房最多也就是帮助中等收入家庭罢了，而真正的帮助中政府又何曾少收过地价款呢？
即使面对中等收入家庭的商品住房，政府也从未手下留情，这样又怎么可能将商品房面对于低收入家庭的消费呢？这种毫不客气的捞钱方式也能称为是限价房、保民生吗？
目前，中国的房价分为两大类：一类是完全商品房价，即市场竞争的、自由选择的、对所有人都平等的房价。另一类是限制性房价，包括经济适用住房、拆迁房、房改房、限价房、待定对象的福利房、自建房等。这中间有收取了土地出让金和未收取土地出让金的两类地，但却非市场公开竞争的定价、非自由选择的购买，以特定身份、对象、收入等为限制性条件。限制性房价涨幅一直在管，但管得不好。
一是，经济适用住房等并未落在应保障的低收入人群手中，而是变成了有钱人发财的工具，让不应保障的家庭占用了政府优惠的资源、浪费了税收的转移支付。二是，半福利性的分配让大量的腐败滋生，指定分配对象，不分收入差别的以单位、教师、公务员名义享受了经济适用住房的待遇却分配给了不该享受政府补贴的家庭。三是，低价保障的住房可以转为商品(虽然有时间、年限、税收等限制)，这种保障失去了保障的意义，成为了一种带有投资增值效应的廉价资源。从而让本来是为了建立社会公平、维护公民尊严的转移支付变成了创造社会再次分配中收入不公平的路径。
而如果同等政策优惠的土地建设的是租赁住房，那么这些住房就无法转换成商品，少了投资的功能，那么今天的房价和租价大约都用不着政府如此的费力调控了。
政府实际在调控的恰恰不是上面这类保障性的房价，而是在调控那些本就与保障无关的商品房价，本应由供给来调节、本应由市场竞争来调节的价格。这个价格有管的理由吗？
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