最严厉调控为何开发商最快乐

2010-12-06 14:25 作者:陈雪根

威廉亚洲官网 数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

房价并未因史上最严厉调控而应声下降已是事实，预计下一步房价还将上升，原因无它，一是通胀趋势越来越明显，二是此次调控主要实行的是需求端管理。

依据国家统计局的数据，今年10月份，居民消费价格指数(CPI)同比上涨4.4%，11月预计将破5%，远高于3%的既定目标，通胀已经不再是预期，而是一种现实。为此，国家再次启动对于物价的管制措施，同时，央行连续加息，货币政策开始回归“常态”。从这些措施可以看出，CPI上涨并不是因为短缺引起的，而是钱多惹的祸。尽管央行收紧银根，但在输入型通胀的作用下，要刹住上涨势头并非易事，为此已不得不祭出行政手段实施管制，管制只能作为临时性措施，管得了一时，管不了长久。很多商品、很多行业实际已经积聚起强烈的涨价冲动，涨价的连锁效应已经显现。在各种涨价因素的助推下，房价要降也难。而且，在通胀加剧、股市下挫、其他投资渠道依然狭窄的情况下，买不动产以及贵金属成为躲避通胀的天然良港。国家虽然采取了不少措施控制开发商融资，但开发商的融资渠道并未堵死，开发商也还没到缺钱的地步，因此，迄今为止并无哪个开发商主动降价。这两个月楼市成交量的上升说明量增价挺的态势基本没有改变。

分析史上最严厉的调控，很多措施如限购、限贷、限外等实际都是控制需求的，增加供给只用在保障范围内，对购买商品房的人来说，增加保障房并无实际意义。而且，增加保障房的土地供应同时意味着减少商品房的土地供应，使得商品房越加稀缺，地价越加高企。换言之，需求依然存在，只是被政策强行压制下去了，在需求被压制的同时，供应却在减少，结果房价地价在另一个水平上得到支撑，只要房价小幅下调，刚性需求就会借机释放，如果政策改变，势必导致房价报复性上涨。11月下半月，上海多个地区再现开盘热销场面，成交量逼近百万平方米，成交均价彻底翻盘，达到历史高位，原因就在于部分开发商调低了5%左右的预售价格。同时，地方政府的调控姿态也在或多或少助推房价。11月初，北京曾一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批，但此举就像为了减排拉闸限电一样，只是官样文章，自11月下旬到12月将会有15个左右预售均价在3万元以上的楼盘入市。河北最近大肆宣传环首都经济圈概念，结果首先拉起的就是房价地价。正因为供求关系失衡、刚性需求依然存在，正因为地方政府调控态度暧昧，所以，瞄准二三线城市、主供中小户型的万科成了国内首家销售过千亿的霸主，八成以上房企改写上半年低迷的销售态势，一举完成全年销售任务，而地方政府依靠卖地也赚得盆满钵满，截至11月22日，十大城市累计卖地6694.54亿元，除杭州和重庆同比小幅下降外，其余八大城市同比均大幅增加，上海、北京依然是土地财政的老大和老二。

看来，楼市已再次陷入越调控越火热的境地。如不改变通胀态势，改变供求关系，就是出台第三次、第四次调控依然难以走出这一困境。

(文章仅代表作者个人立场和观点)