在房产交易过程中,会出现很多意想不到的问题,从本期开始,我会有选择地列举一些比较常见的问题来谈,需要在此声明的是:这只是我以前的工作实践中遇到过的问题,任何关于法律方面的问题请咨询律师.
1,如是果发现了屋子有潜在的缺陷(Latent defect)时该怎么办?
房屋潜在的缺陷,是指常规的房屋检验不能发现的潜在缺陷,这是很重要的一个关键,它可能决定你买不买这间屋.
地产上说的这类情形,有以下二种,一,房屋本身的自然属性问题,比如地基问题,漏雨,破损,腐蚀,墙体裂缝,但由于装修而不能 被发现,或者地面不平,又比如说有"白蚁(Termites).另外一种就是有一些限制条款针对于买主,限制了买主的自由使用,举个例子来说:你买了一个很好的区域的临街房子,想做一些商业的用途,但是等你到了市政厅去申请时,才发现在原来屋主的文件里就有新屋主不能用于居住之外的任何用途的条款.
发现屋子潜在的缺陷,通常有两种情形:
一是你在签Offer之前,你可以要求你的代理经纪向对方经纪或者卖主提出要求,修理或者更改相关项目,所有更改修理事宜必须在房屋说明报告Property Disclosure Statement)通常我们简称为中与以PDS说明记录.
另外一种情况就比较麻烦些了,这就是你签了Offer以后,但是在交屋日期(Completion Day)之前,发现了上述问题,按照法律,卖主有义务告诉买主任何关于房屋的他所知道的问题.这时如果你不想完成这个交易,你可以提出中止交易,如果卖主不同意,你最好的办法就是通过律师来解决问题.就是说,你有权中止交易,要求经纪退回你已经交付的定金,如果是你自己直接和卖主交易,又协商不成的,就找律师来处理.比如一个高层建筑物是不是漏水,你不可能会有机会只是在下雨天去看这些屋子,怎么办呢,你可以要求你的经纪在写Offer前提供给你关于这幢大楼的所有记录,如果你还认为不放心,可以要求经纪在合中加上一条, "房屋或者大楼不能有漏水现象,或者是"必须是有完整的工程师报告等. "或者你也可以加上这样一条,必须是我太太的奶奶喜欢,,,,,,,"等等,总之在合同里,你有什么可关心的事情,都可以写上去.
但是不是所有你想要的的条件都可以写上去呢?不是.
换句话说,这并不是鼓励你写上十几条二十几条, Offer这样的可能是没有卖主且接受的,比如有一个西人客户,他看好一间二层的新屋,但是在写Offer时,这位先生自己写了大约有十六个条件,大体上有合理的,也有不合理的,比如说,他要求卖主完全搞好后院的草坪和围墙,要求卖主完全清理掉前院建筑工人遗留下的一些物品,要求把厨房电炉改为气炉,要求所有的房间都要有电话和电缆的插座, ,,,,,等等要求,他还要求所有的电器重新更换,他并且指明了一个牌子的.我当时耐心地给他解释,这些条件就算是卖主同意,但也无疑会大大地增加屋子的买价,我做了一个小小的预算,证明按照市场的价格计算,他的所有要求如果由卖主来做,会增加大约4万元左右,并到一些专门的公司和商行做了咨询,做了一份报告给他,最后他同意了我的建议,顺利地买到了他所喜欢的屋子.
2如果发现你买的物业,有非常不好的名声时,你已经签了offer,这里你该怎么办?
房屋不好的名声可能来自于它的历史记录,也可能来自一些突发性的事件,尽管这些记录丝毫没有影响到房屋本身的物理属性(结构,外貌,完整程度等等),我们称这种为负面影响.
比如说暴力犯罪(Violent Crimes) Suicide (自杀)或者这里是有名的传染病发作区,闹鬼(Ghost)等,所有这些事件会给买主造成感情上的重大冲击.对于一个屋子来说,这几乎是一个致命的危害, 卖主或者卖主的经纪有义务完全地告诉买方,如果卖主或者卖方经纪不能做到这点或者故意地隐瞒,买主有权利控告卖主及其代理人.
1,如是果发现了屋子有潜在的缺陷(Latent defect)时该怎么办?
房屋潜在的缺陷,是指常规的房屋检验不能发现的潜在缺陷,这是很重要的一个关键,它可能决定你买不买这间屋.
地产上说的这类情形,有以下二种,一,房屋本身的自然属性问题,比如地基问题,漏雨,破损,腐蚀,墙体裂缝,但由于装修而不能 被发现,或者地面不平,又比如说有"白蚁(Termites).另外一种就是有一些限制条款针对于买主,限制了买主的自由使用,举个例子来说:你买了一个很好的区域的临街房子,想做一些商业的用途,但是等你到了市政厅去申请时,才发现在原来屋主的文件里就有新屋主不能用于居住之外的任何用途的条款.
发现屋子潜在的缺陷,通常有两种情形:
一是你在签Offer之前,你可以要求你的代理经纪向对方经纪或者卖主提出要求,修理或者更改相关项目,所有更改修理事宜必须在房屋说明报告Property Disclosure Statement)通常我们简称为中与以PDS说明记录.
另外一种情况就比较麻烦些了,这就是你签了Offer以后,但是在交屋日期(Completion Day)之前,发现了上述问题,按照法律,卖主有义务告诉买主任何关于房屋的他所知道的问题.这时如果你不想完成这个交易,你可以提出中止交易,如果卖主不同意,你最好的办法就是通过律师来解决问题.就是说,你有权中止交易,要求经纪退回你已经交付的定金,如果是你自己直接和卖主交易,又协商不成的,就找律师来处理.比如一个高层建筑物是不是漏水,你不可能会有机会只是在下雨天去看这些屋子,怎么办呢,你可以要求你的经纪在写Offer前提供给你关于这幢大楼的所有记录,如果你还认为不放心,可以要求经纪在合中加上一条, "房屋或者大楼不能有漏水现象,或者是"必须是有完整的工程师报告等. "或者你也可以加上这样一条,必须是我太太的奶奶喜欢,,,,,,,"等等,总之在合同里,你有什么可关心的事情,都可以写上去.
但是不是所有你想要的的条件都可以写上去呢?不是.
换句话说,这并不是鼓励你写上十几条二十几条, Offer这样的可能是没有卖主且接受的,比如有一个西人客户,他看好一间二层的新屋,但是在写Offer时,这位先生自己写了大约有十六个条件,大体上有合理的,也有不合理的,比如说,他要求卖主完全搞好后院的草坪和围墙,要求卖主完全清理掉前院建筑工人遗留下的一些物品,要求把厨房电炉改为气炉,要求所有的房间都要有电话和电缆的插座, ,,,,,等等要求,他还要求所有的电器重新更换,他并且指明了一个牌子的.我当时耐心地给他解释,这些条件就算是卖主同意,但也无疑会大大地增加屋子的买价,我做了一个小小的预算,证明按照市场的价格计算,他的所有要求如果由卖主来做,会增加大约4万元左右,并到一些专门的公司和商行做了咨询,做了一份报告给他,最后他同意了我的建议,顺利地买到了他所喜欢的屋子.
2如果发现你买的物业,有非常不好的名声时,你已经签了offer,这里你该怎么办?
房屋不好的名声可能来自于它的历史记录,也可能来自一些突发性的事件,尽管这些记录丝毫没有影响到房屋本身的物理属性(结构,外貌,完整程度等等),我们称这种为负面影响.
比如说暴力犯罪(Violent Crimes) Suicide (自杀)或者这里是有名的传染病发作区,闹鬼(Ghost)等,所有这些事件会给买主造成感情上的重大冲击.对于一个屋子来说,这几乎是一个致命的危害, 卖主或者卖主的经纪有义务完全地告诉买方,如果卖主或者卖方经纪不能做到这点或者故意地隐瞒,买主有权利控告卖主及其代理人.
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