深圳楼市压力巨大 一手楼存量10年难消化

受全球金融危机的影响，很大程度上依靠出口的珠三角一带明显感到寒流袭来，居民捂紧钱袋，存量房无法消化。深圳国土局数据显示，截至11月12日，一手房可售面积为646.4万平米，可售套数6.43万套左右。

英联国际不动产研究员李欣萌认为，以10月的销售量基数和供销比水平计算，深圳市目前一手住宅存量需141个月的时间，约12年，才能消化完毕。从目前全市现有存量、新盘入市规模来看，随着年关的临近，在未来一两个月房价进一步下调已成大势所趋。

巨大存货压力

截至11月12日，深圳拥有646.4万平米一手房可售面积，约6.43万套左右，按照平均每天150套的销售量来计算，假如后市没有任何新盘入市，也需要到2010年初期才能消化完。

据有关数据统计，10月深圳一手房成交面积为33.84万平米，环比上升9.54%，但即使以10月销售速度大于供应速度来计算，李欣萌认为，按照递减法，深圳市目前一手住宅存量需10年的时间才能消化完毕，销售压力可见一斑。

中原地产总经理李耀智对《华夏时报》记者表示：「存量房大幅度积压，对发展商来说，是很大的压力。」

「项目少又有钱支撑的可以放在那不动，等地方政府救市。有的是因为迫于前期业主的闹事压力，不敢大幅降价销售，只能暗中折扣。」上述市场人士告诉记者，这是近期市场上没有大幅降价的原因。

11月3日至9日的一周内，深圳新开盘1086套房共约6.9万平米，而前一周取得预售许可�的4573套房子的住宅面积达37.6万米。8、9月新获批售的供应量将大规模涌入市场，市场人士预算11月12月新开盘量还有上万套，使各片区销售压力持续加大。

小产权房卷土重来

一直以来，市场上买房关注最多的是商品房，但商品房的价格仍让很多购房者望洋兴�。在遍地是工业区的深圳关外，十几层高的「摩天」农民小产权房已遍地开花。

英联国际不动产董事长郭建波对《华夏时报》记者表示，深圳楼市，目前除了商品房的存量在6万套以上，还有一个不容忽视的房源就是农民房，市场上总量也有六七万套，大约有700万平米左右。

在经济不景气之时，小产权房价格优势愈加明显，比商品房便宜50%-70%，将给商品房带来很大的冲击。近期有网站调查数据显示，深圳人有七成考虑买农民房。

发展商为了冲击今年最后两个月保全年业绩，在价格上会再有所表现。郭建波告诉记者，在2008年最后两个月内，深圳楼市营销分化的局面预期会更加明显，总体趋势为两类，一是稳步销售：以万科为代表，包括延续原有定价及优惠措施，保守定价开盘。二是加速促销，包括低价开盘、继续降价、加大优惠幅度，如塘朗雅苑、金地梅隆镇等。

「新盘要是消化不了，到明年1月、2月淡季就更难卖了，现在主要以自住客为主，投资客全线撤离，但是随着各行业减薪裁员，经济危机的恐慌心理进一步加剧，自住客入市也会受到很大影响。」李耀智表示。