“以房养老”的中国式困境

抵押了房产，就等于把亲情也给“按揭”掉了，这是老年人在情感上无法承受的。再加上高企的房价，已经让拥有一套自己的住房绝非易事，更难提“以房养老”。

★ 《中国新闻周刊》记者/郇丽

10月18日，一个被称为“养老房屋银行”的业务在北京推出。这一项目，是北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司合作的“成果”。根据其“养老房屋银行”协议，60岁以上的老人只要向养老机构提出养老需求，便可入住北京寿山福海国际养老服务中心，原有房屋则委托中大恒基房地产经纪有限公司对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。

而此前一天，民政部副部长窦玉沛在参加中国网的中国访谈栏目时表示，将以三种方式推动“以房养老”在中国的开展。

窦玉沛介绍称，“以房养老”的第一种方式是老人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，其养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到这位老人故后，剩余部分交给相关继承人；第二种方式是“以房换养”：老人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是老人把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来住，只是按约支付租金。

尝试“以房养老”

根据北京寿山福海国际养老服务中心的介绍，老人入住到此，每月费用为1300元。而在北京，目前一个二居室房屋租金通常在2000元左右，扣除费用之外，房租还有节余。

而中大恒基房地产经纪有限公司副总经理付严则告诉对本刊记者，由于寿山福海养老中心尚在筹建过程，所以业务的开展还要等一段时间。但目前咨询的人很多，大都是子女在国外无法照顾老人的情况。

其实，近四年来，源自西方的“以房养老”概念，已经不断地在中国被探讨和尝试着创新。今年4月，上海市公积金管理中心也推出了以房养老试点，称为“以房自助养老”。

根据记者从上海市公积金管理中心了解到的情况，上海“以房自助养老”是针对65岁以上的老人，将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。老人可以一次性收取房款，再由公积金管理中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。如果租期届满老人还健在，则续租的租金全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

然而，上海公积金管理中心“以房自助养老”模式推出后，却应者寥寥。关键就在于，一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权，这成了老人们心理上最大的门槛。

而在2005年5月，江苏南京汤山的“温泉留园”老年公寓，曾经率先创立“以房养老南京模式”。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。但据公寓负责人介绍，时至今日公寓也没办几笔此类业务。

北京市民政局社会福利管理处副处长魏小彪在接受记者采访时表示，相比较目前已经出现的各种“以房养老”模式设计，寿山福海养老中心的“养老房屋银行”不涉及老年人房屋所有权，回避了老年人对家庭财产流失的顾虑，可能更适合中国国情，业务会容易推广一些。

抵押的难题

上海市建纬律师事务所主任朱树英认为，在“以房自助养老”模式中，剔除产权的变更，其实质仍是一种“倒按揭”的设计。

所谓“倒按揭”，就是住房反向抵押贷款。即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权；到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。由金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，在房主去世前一直拥有居住权，房主去世后，房产将被出售，所得款项用来偿还贷款本息。这一概念，早在2003年由中房集团原总裁孟晓苏提出，但却一直推行困难。

毕竟，从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。而“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。

而根据中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明的介绍，目前我国人寿保险惟一的空白就是“住房反向按揭”。据悉，2006年，建设部曾委托太平洋人寿保险公司研究“倒按揭”课题，研究发现，实施“倒按揭”需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险。

当金融机构踯躅不前时，孟晓苏在推行“倒按揭”未果后，自己筹建了我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司——幸福人寿，并且已于近期正式获得相关主管部门批准。根据孟晓苏的设计，幸福人寿将接受老人的自有产权住房抵押，老人则从幸福人寿获取养老金，直至终身。

然而，北京链家房产中介公司市场总监金育松也承认，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。在金育松看来，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，而这些过程都非常复杂。

因为，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。

“以房养老”的有限价值

仲量联行中国区董事陈立民在接受本刊记者采访时则表示，通过“倒按揭”或者其他方式来“以房养老”可不可行，这是个利益的问题，一定是要看到一个价值所在。

根据陈立民的观察，“以房养老”在欧美的流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。因此，即使是从经济角度考虑，老人愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以被免税的，因此个人在买卖房产时采用这一计划，可以达到避税的目的。

除此之外，据中国青年报社会调查中心调查，愿意接受“以房养老”模式的人，恰恰是有多处住房，收入不菲，预售给银行一套无所谓的人群。相反，一些退休金紧绷、子女收入一般的老人却并不接受，表示省吃俭用也要将房产留给儿孙。

上海大学社会学教授顾骏说，随着目前的房价高涨，许多年轻人买不起房，父母手中的房产成了他们的指望。抵押了房产，就等于把亲情也给“按揭”掉了，这是老年人在情感上无法承受的。再加上高企的房价，已经让拥有一套自己的住房绝非易事，更难提“以房养老”。

因此，顾骏认为，在健全的养老制度上，“以房养老”只是锦上添花，但如果养老制度不健全，单靠“以房养老”则有避责之嫌。

对此，窦玉沛也承认，我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，采取这种方式也是尝试。
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