賣地制度失效 停推地損財赤政府陷兩難(圖)
時評人顏寶剛認為，香港賣地制度已經失效。（攝影：龐大衛/看中國）
【看中國2024年7月10日訊】我曾在今年一月初在此專欄發文《停售官地陷入警號 全面撤辣及恢復勾地表作最後掙扎》，當時準確預測在二月底的財政預算案全面撤銷「辣稅」。至於有關賣地制度方面，則僅是中了一半：當時我預測政府會暫停賣地、並恢復勾地表制度，避免令樓市不再因為有土地流拍而做成負面效應。
當然，今天的勾地表制度未有恢復，是我的預測錯了嗎？但現實是政府的土地招標制度在樓市持續下行、發展商財務惡化、市民入市信心不足，已經變得難以運作，三個季度以來僅推出兩幅「蚊型地」，反映的是賣地制度幾乎全面崩潰。以今季為例，政府推地仍審慎，發展局公布只推一幅沙田住宅地，提供570伙。即使連同其他土地供應來源共涉1,790伙，今年度上半年供應只有4,065伙，僅達全年目標三成，按年大減超過一半，為主動推地以來逾十年同期新低。
發展局局長甯漢豪稱，外圍環境影響香港經濟，加上息口未如預期般較快回落，故現時市況「的確比較淡靜」是可以理解。至於就上半年賣地收入可能較少，甯漢豪則稱，推地政策目標是為支持經濟發展及房屋供應，至於地價水平會因應市況而有所高低，就每幅土地收回地價收入，會以「平常心」去處理。
政府主管土地發展的最高級別官員，居然用「平常心」去形容自己手頭上最重要的工作，反映只有兩個可能性：官員根本不在乎，否則就是無計可施，只好像今屆政府其他官員一樣只說一些「虛詞」，真實原因相信大家心中有數。
翻查地政總署資料顯示，由於已經連續兩季變相近乎停售官地，在上季4至6月已知的地價收入，包括只有逾1億元的補地價，以及九龍灣充電站地皮賣得近8,200萬元。即使兩幅小瀝源地皮真的能夠順利賣出，市場估值合共亦僅最高達22億，對全年土地收入要達標330億元目標，僅完成約7%，與估算相距甚遠。
作為甯漢豪上司、財政司司長陳茂波早前曾稱，賣地計劃較多地皮是下半年推出，卻亦坦言預算案已預期，地價收入在當前環境會比過往少。事實上，就算特區政府本財年可按預算獲取330億元土地收入（已較上年度修訂預算上升七成），仍是2008年金融海嘯爆發以來第3低，與早幾年等閒過千億元，根本無法比較。
政府連續兩季分別只推出一幅住宅地，測試市場反應用意明顯：兩幅地皮皆位於沙田，地點相對吸引、配套成熟，地價亦相對較低，入場門檻亦符合中小發展商胃口，有助政府賣地「試水溫」，然而最終能否賣出抑或流標，還須拭目以待。
四大發展商優先降負債 難寄望吸納滾存地皮
即使政府推出更多土地，對市場能否接受亦有疑問。要留意政府只推出兩幅今年才新增的沙田地，其餘滾存用地面對很大挑戰，例如「重災區」啟德地價回落不少，當市區地價低企，大嶼山海沙徑及東涌東住宅地要出售就更為困難。
況且一手單位庫存多，若政府硬推大型土地，發展商未必有興趣，若導致流標對市場打擊更大。事實上今天發展商面對的財困，不比2002年時「孫九招」時代更好，否則恒隆集團榮譽董事長陳啟宗也不會有名言「所有發展商都在地獄」的說法，並表明「暴利的日子會一去不復返」。
正如陳啟宗指出，現在有實力投地的發展商根本不多。作為華資四大發展商之一，新世界目前面臨的難題是致力減債，最近就公布將在月底前完成出售80億元的非核心資產，並傳出贖回永續債，似乎再以巨額資金投地機會不大。至於新地亦受困於持有大量積壓單位，單是西貢西沙大型發展項目就有近一萬伙單位要在未來兩年推出，近日籌組的銀團貸款，息率就增加至銀行同業拆息加0.85厘，以近日拆息持續高企，實際利率已高達5.35厘，遠高去年平均融資成本的4.5厘，反映資金成本急增，當務之急應是盡快去庫存。至於長實及恒地，因為旗下中環核心商業項目出租率遠不及預期，恐怕亦分身乏術，難以參與本地投地。唯一有能力的本地發展商，恐怕是目前處於淨現金水平的信和，但黃志祥的「數口精」，除非政府願意接受超低價入標，否則地皮仍然很大機會流標收場。
高地價政策不合時宜 恢復勾地表讓出供應主導權
如果說97回歸之後，到今天的「新．香港」仍然沒有變化的，不是政治、經濟或法治制度，而是由殖民地年代已一直執行的高地價政策。這個政府口中絕不願意承認的制度，高地價政策造就了樓市興旺，政府賣地及印花稅收入令香港有條件長期維持低稅率；全港六成市民居住於自置物業，高樓價亦製造財富效應。現今樓價持續向下，政府收入大減，二百多萬個業主也不會高興，可是高地價高樓價蠶食香港整體競爭力、本地市民亦需要承受高物價的「傷害」。
政府減慢推地以「時間換空間」，但本港樓市正面對結構性的轉變，隨着年初「撤辣」效應消失，近月樓價又見下行壓力，影響發展商投地意欲，最終又令庫房出現巨額財赤。以目前樓市狀況比去年差，中原城市領先指數已連挫3周，創逾7年半新低，重返2016年10月中時的水平，較2021年8月歷史高位大跌25.89%，不要說今年度的賣地收入可以達到330億元目標，甚至很大機會低於上年度的194億元，令下年度（2024-25）政府的財赤又會遠高於480億預測。
我仍維持要解決目前賣地制度的困局，政府就要讓出土地供應主導權予私人市場，即是恢復勾地表制度是唯一可行方法，好處是有意投地的發展商都可以向政府申請，並申報底價；如果達到政府估計之市場價格，該土地即告「勾出」，納入拍賣，而申請者必須參加，因此勾出的土地肯定可以賣出，避免因為流標對樓市帶來另一波衝擊。
當然政府因此要損失賣地收入，但既然本來就不會多，將主導權交回私人市場可以令樓市加快完成調整，政府就應專心處理削減開支，包括減公務員人工。近日標準普爾等國際信貸評級機構表明，現時對香港主權評級乃建基於財赤會逐步收窄，政府能否以賣地收入是「平常心」面對去說服對方？還有未來幾年政府要每年發債逾千億來應付基建工程，日後又可以如何還債？恐怕公共財政已陷入惡性循環，根本看不出有何出路。