中國房地產市場持續萎縮。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2023年12月6日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）房地產市場持續萎縮，中國央行行長潘功勝談及房地產稱堅持「房住不炒」定位。12月6日，有經濟學家演講表示，樓市是否觸底要看流動性風險和疫情「疤痕效應」這兩個信號。
流動性風險和疫情「疤痕效應」
12月6日，安信證券在上海舉辦2024年度策略會，安信證券首席經濟學家高善文發表「房地產市場是否超調」、「流動性風險」、「價格泡沫化」等房地產相關主題演講。
房地產市場超調方面，高善文認為中國長期房地產投資的中樞也許會在8%左右，至少不低於7%，現在房地產投資的絕對水平已明顯背離這一中樞，2024年中國房地產投資佔GDP（國內生產總值）的比重預計會跌破6%。如果將7%作為合理中樞的下端，那麼現在房地產市場的投資毫無疑問已經明顯低於它的長期合理中樞。
高善文認為需求走弱的一個原因，是受疫情的衝擊，地方政府、企業和普通住戶面臨較大的資產負債表的損害，使其風險承受意願和能力下降，既帶來了股票市場的調整，也帶來了房地產市場需求的快速下降。儘管正常條件下的高週轉模式是可以應對需求滑落，但行業的流動性風險使得需求加速下滑。房地產市場已經嚴重超調，但是不一定見底。
在高善文看來，房地產見底有兩個信號，一個信號是房地產行業的流動性風險必須被阻斷，特徵之一是地產行業籌資性現金流停止「失血」，理想條件下，一部分大型房企能夠恢復市場化籌資行為；另一個信號是疫情「疤痕效應」的消退，人們需要逐步建立和恢復對生活的信心、對持有風險資產的信心以及對恢復消費的意願。
中國央行行長潘功勝再強調「房住不炒」
中國央行行長潘功勝日前在中共黨報《人民日報》撰文稱，加強與財政、監管等政策的協調配合，做好科技金融、綠色金融、普惠金融、養老金融、數字金融五篇大文章。
對於房地產方面，潘功勝寫道：「主動適應我國房地產市場重大轉型，戰略上，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒（房住不炒）的定位；策略上，弱化房地產市場風險水平，防範房地產市場風險外溢，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，維護房地產市場穩健運行。」
潘功勝還提到，為保障性住房等「三大工程」建設提供中長期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，加快構建房地產發展新模式。
樓市下墜仍未見底 各地方政府不斷救市
據官媒《中國基金報》11月30日報導，臨近年末，各地樓盤營銷工作仍在持續進行中。例如，湖北省武漢市8個樓盤推出「30天無理由退房」活動；江西省撫州市推出最高100萬元（人民幣，下同）獎勵的「買房抽大獎」活動；浙江省杭州市也傳出部分新盤搖號不用驗資的消息。
11月29日下午，武漢市房地產開發協會發文稱，在協會的倡議下，武漢市的8個在售樓盤自願參加「30天無理由退房」活動。
該活動是在11月28日至12月31日之間，正常認購併簽署《30天無理由退房協議》的購房人，自認購之日起30日內可享受無理由退房服務1次。購房人提交無理由退房申請及相關資料後，由房地產開發企業在約定時間內據實退還購房人己付的全部款項，且不收取任何違約金（具體時間在《30天無理由退房協議》中明確，需辦理合同網簽備案註銷手續的，時間可適當延長）。
據悉，這一承諾，是在官方主管部門的指導下，目的是為了增強購房信心。
然而，業內人士指出，雖然購房者可以向房地產開發商提出30天無理由退房，但如果在這期間購房者和銀行簽訂了按揭貸款協議，那麼房貸問題將是大麻煩。
江西省撫州市的救市手段更為直接，具體活動規則為：2023年1月1日至2023年12月31日期間，市中心城區每完成網簽備案1000套新建商品住房，組織開展一次抽獎活動，若最後一期備案的商品住房不足1000套，則該期抽獎活動取消。每期抽獎活動設特等獎1名（獎勵全額購房款同等現金，最高為100萬元）、一等獎2名（獎現金30萬元）、二等獎3名（獎現金20萬元）、三等獎4名（獎現金10萬元）。區財政金融局按照房屋網簽備案戶數佔抽獎活動名單比例，配套相關資金貢獻獎池。
對於近期各地推出的樓盤促銷措施，上海易居研究院研究總監嚴躍進表示，「說明各地樓盤的銷售壓力還是很大，說明去庫存的工作還需要繼續，要進一步促進房地產合理住房消費需求的提振或釋放。」
中國國家統計局數據顯示，今年10月全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.4%，二手住宅價格指數環比下跌0.6%。
中國房地產市場仍在萎縮
潘功勝11月28日出席香港金融管理局－國際清算銀行高級別會議，被問到房地產時表示，「目前已經能夠看到一些積極發展的跡象。總體來講，中國的房地產業正在尋求新的平衡」。
他還特別提及，「中國房地產市場的情緒和價格都開始呈現正常化的趨勢，預計房地產市場已經見底。」
但是，萎靡不振的中國房地產行業仍然在萎縮當中。據中國指數研究院(中指研究院)調查，今年11月中國樓市成交量整體同比和環比均下降，其中二線城市整體環比下降近兩成。
中指院11月27日公布的數據顯示，一線城市成交面積環比小幅上漲1.23%，其中上海11月漲幅12.31%最大，北京則下跌18.86%。二線城市以武漢跌幅58.71%最為嚴重。在同比方面，報告指，11月監測城市總體供求同比下滑，宅地推出量同比降近1成，整體成交量跌價漲，一線城市成交量降逾5成。
中指院11月21日在一場針對中國房地產市場趨勢的閉門會議上指出，房地產與經濟高度相關，與金融也密不可分。當前房地產市場整體預期偏弱，行業仍在筑底，市場問題的核心是流動性問題，一方面，行業融資受限，導致房企流動性承壓；另一方面，部分城市住房需求存在透支、居民對房價預期轉變、疫情造成的「疤痕效應」等導致購房需求疲軟，對行業流動性造成影響。「2024年市場仍有下行壓力，穩定預期是關鍵。」
深圳大學經濟學副教授馬春輝認為，中國城市化率已經達到了65%，城市居民自有住房也將近60%，家庭人口數量在不斷下降。「按照發達國家的經驗，人口出生率下降，城鎮化率達到65%以上，房地產基本上是與經濟增長水平保持同步發展。因此，中國樓市發生一個轉折點也合乎社會經濟發展的邏輯」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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