中國房市危機發酵 政府救市力度有限(圖)

中國地產樓盤（圖片來源：Getty Images）

【看中國2022年8月23日訊】中國央行降低了借貸成本，以幫助受到債務危機和斷供影響的房地產市場。分析指出，政府救市力度有限，不太可能扭轉市場信心，中國的房地產危機正在加深，可能會波及到更廣泛的經濟增長。

中國央行週一下調了中國貸款市場報價利率(LRP)，作為抵押貸款參考的五年期貸款LPR降低15個基點，至4.3%，這是今年以來第三次LPR下調。一年期LPR從之前的3.7%降至3.65%。

另據彭博社週一援引知情人報導稱，中國的政策性銀行將向房地產開發商提供規模達到293億美元的特別貸款，以確保開發商能夠交付被停滯的項目。

近期中國官方採取多項舉動刺激房地產市場，是因為中國的房市危機正不斷蔓延加深。佔全國經濟活動三分之一的房地產面臨銷售暴跌、投資萎縮和項目停滯和開發商違約的壓力，拖累了中國的經濟前景。

中國國務院總理李克強週四(8月18日)在國務院常務會議上表示，中國將加強對經濟的財政和貨幣政策支持。市場普遍預計中國將在未來幾個月公布更多的寬鬆政策。

中國官媒稱，週四的會議要求「完善市場化利率形成和傳導機制，發揮貸款市場報價利率指導作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。」

分析指出，雖然較低的借貸成本和財政支持可能有助於房地產開發商的現金流，但官方的總體刺激力度有限，不太可能扭轉急劇下滑的市場信心，中國房地產市場繼續受到新冠清零政策、官方債務目標和人口增長率下跌等負面影響。

凱投宏觀的中國經濟分析師Sheana Yue週一在一份研究報告中寫道：「目前貸款需求的疲軟部分是結構性的，反映了人們對住房市場失去信心，以及中國的零新冠戰略造成的不確定性。這些都是貨幣政策無法輕易解決的拖累。」

荷蘭國際集團（ING）大中華區首席經濟學家彭藹嬈(Iris Pang)預計，中國央行在今年至少還會再下調一次五年期貸款LPR，來減輕借款人的負擔。

彭藹嬈告訴美國之音：「中央政府正在考慮一些解決住宅問題的方案。我們可能需要等待幾個季度，才能看到住宅房地產市場逐步復甦，房價溫和上漲。」

債務危機

中國政府從2020年開始打擊房地產開發商的過度借貸行為，導致中國房地產巨頭恆大在去年年底違約，佳兆業、碧桂園、融創中國等行業其他巨頭也處於不同階段的困境中。

碧桂園上週發布盈利警告稱，由於受房地產行業經營環境惡化及新冠疫情的持續影響，今年上半年淨利潤預計在2950萬美元-1.475億美元之間，同比下跌超過九成。

據摩根士丹利(Morgan Stanley)的數據，9月份有超過20億美元的高收益房地產開發商債務到期，是8月份的兩倍多。而據牛津經濟研究院的數據，截止7月，維持開發商生計能力標誌的現金流同比下降24%。

更嚴峻的是，現金流緊縮導致房地產項目停滯不前，全國各地的購房者正拒絕償付已停工項目的房貸。購房者的預付款長期以來是中國房地產商的重要現金流來源。

法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞(Alicia Garcia Herrero)對美國之音表示：「現在當局需要處理兩個衝擊-開發商違約和抵押貸款抵制，這是兩個相關的問題。現在沒有人願意預付資金，傷害了健康的開發商。」

中國國家統計局上週公布的數據顯示，中國7月份新建商品住宅價格創下六年多來最大跌幅，7月房屋新開工面積同比下降36.1%；今年1-7月，商品房銷售額同比下降28.8%，房地產開發企業到位資金同比下降25.4%。

中國的房貸抵制付款已經蔓延到100個城市的320多個房地產項目，而房地產專家指出，目前只有很少一部分有完工風險的房地產項目浮出水面。

高盛研究部亞太房地產團隊負責人Yi Wang上週在一篇研究報告中預計，目前有約7000萬平方米的預售房屋被抵制付款，但市場上有約4.5-5.4億平方米的預售房屋面臨無法完工的風險。

報告估計，中國政府需要花費約980億美元來完全消除明年房地產行業的完工風險。

象徵性救市

在抵制運動爆發後，中國高層向購房者保證，地方政府將幫助現金短缺的開發商完成逾期項目，此前也有媒體報導稱，政府將為一些較健康的民營開發商發行新債券提供擔保，但挑戰是這會加劇政府的財政預算困境。

中國央行通過降息希望能夠減輕部分購房者的負擔，但似乎並不準備推出大規模刺激措施，部分原因是降息與全球主要央行收緊政策的步調背道相馳，並且會加劇債務風險和刺激國內通脹。

艾西亞說：「在目前的情況下，利率並不那麼有效，因為流動性並沒有從有償付能力的大型國有銀行流向小型銀行。中國人民銀行可能需要引入更多的窗口指導和非正統的政策來改善流動性狀況，避免系統性風險。」

與此同時，沒有信號表明中國監管機構放棄了「房子是用來住的，不是用來炒」的政策目標，房地產商期待的一攬子救市政策可能不會出現。

凱投宏觀的分析寫道：「這些舉措在很大程度上將是象徵性的。中國人民銀行希望讓市場參與者和其在中南海的政界大佬們放心，它正在採取行動提振經濟。但在實踐中，中國央行似乎仍不願大幅下調利率，以對貸款需求產生重大影響。中國人民銀行渴望儘可能長時間地保存常規政策彈藥。」

長期來看，有更深層的因素在推動中國的房地產市場進入低迷期。

高盛的報告寫道：「住房市場的關鍵驅動力是人口增長和城市化，這轉化為城市住房的形成。但這些都在放緩。人口增長比10年前慢了很多，現在有超過64%的人口生活在城市地區，所以城市化趨勢也在放緩。」

中國房地產研究機構貝殼研究院本月初發布報告稱，中國主要城市住房空置率達到12%，高於10%則表示住房供給過剩，存在庫存積壓風險。該機構調查了中國28個城市的3萬個小區。

由於市場反響強烈，貝殼研究院後來刪除了上述報告，稱其調查過程中「數據不準確」。

房地產危機是中國經濟惡化的反映之一，國內消費者的開支減少，最近公布的青年人失業率達到新高。另一方面，房地產行業低迷又滲透到房地產投資、建築材料和房地產服務等相關產業，影響到整體經濟的增長。

上週四(8月18日)，高盛將對中國今年經濟增長的預測從3.3%下調至3%，野村將其全年預測從3.3%削減至2.8%，均低於中國官方5.5%的經濟增長目標。中國經濟第二季度同比僅增長0.4%。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)