【看中國2020年9月25日訊】最近，中國房價不斷下降的消息在國內引起了很大的關注。這裡先給大家回顧一下。
一
上次講到過天津市區普遍一平米下跌5000元的事情。自2016年天津房價觸及高點以來，房價跌幅在20%-40%，其中市區跌幅在20%左右，郊區跌幅高達40%，天津房價普遍跌幅在30%以上，一套房子跌幅百萬都很正常，有的房子兩週降價72萬，天津樓市下跌的消息刷屏了自媒體。
幾乎和天津房價下跌同時被爆出來的是：河北省會石家莊房價跌回三年前了。
濟南房價已經7連跌，高位站崗不僅有購房者，而且有很多開發商。一波大起大落的樓市行情，無情的把全國半數一線房企包了餃子。連以「話少活好鐮刀快」著稱的無情收割機——碧桂園都沒能逃脫。碧桂園在濟南新東站拍了8塊土地，塊塊高位站崗，至今無法解套。
最近，北京二手房量價齊跌，8月31日至9月6日一週內，北京二手房成交套數環比下跌4.92%。北京房價同時也在下跌。9月以來北京二手房均價為每平方米57,384元人民幣，比去年同期下跌3.70%。還有的購房者沒辦完買房手續，房價已經跌去了十幾萬甚至幾十萬。當然這些數據是官方的。而民間真實的情況是，北京市區二手房很多要大降20%才能出手，環京樓市這幾年很多已經大跌40%-50%以上，郊區很多地方成了鬼城。
除了天津、北京、石家莊，中間還不時湧現出「房價如蔥」的東北、雲南三四線城市，2萬塊錢、7萬塊錢就可以買一套房子。可以說整個北方城市的房價都開始淪陷了。
二
而今，又有一個北方省會城市房價開始失守，這個就是北方的第二經濟大省——河南。
9月18日，「河南省房地產業商會」微信公眾號發文稱，9月17日，三十多位河南房地產企業掌門人和一線房企參加的河南省房地產業商會會長閉門會中，多家房企表態穩地產，不帶頭降價。與會房企觀點普遍一致：降價促銷對於整個行業發展，弊大於利。而且今天，這個協會也在批評恆大在全國7折甩房破壞行業整體規則，損害大家的利益。
這個消息釋放出了很多信號：首先說明，河南房價已經出現了下降的趨勢，正是為了防止房企之間打價格戰，降價促銷搶跑，所以這次會議才特意強調結成價格同盟，不降價。其次，這種行為如果放在美國一定是干擾市場的托拉斯行為，是要被起訴的，但在中國還是可以。再次，北方城市都在降價，如果河南能硬扛著不降價，房屋銷量就無法保證，開發商就無法回籠資金，欠銀行的債務就無法償還，最終當然會出現債務違約，開發商倒閉破產。所以，目前的情況就是：不降價是等死，降價可能還有一線生機。當然，在中國的這種價格同盟一般都是不牢靠的。這些協會在一起開會可以達成口頭協議，估計回去之後首先就是降價促銷了，對於房地產蕭條這只吃人的老虎，開發商不一定要跑贏老虎，只需要跑贏一起在跑的其他同行就行了。所以，我的判斷是河南房產降價已經是在路上。
河南鄭州的房價已經開始下跌了（圖片來源：Alexey Achepovsky/Adobe Stock）
而事實也正是如此，河南鄭州的房價已經開始下跌。
鄭州首現買房當場送汽車！這幾天，朋友圈裡一條賣房廣告炸開了鍋，買房直接送別克英朗一輛，網簽直接新車開走。買套房、送輛車！不少人吐槽，網友表示這在鄭州還真是「活久見」。
以前市場不好的時候，開發商總會想出各種招數來吸引眼球，比如低首付、零首付、分期首付、降價、特價、家電代金券、物業費等等。但是買房送車過去只在北京上海深圳等一線城市見過，在鄭州確實是第一次。據太平洋汽車網報導，目前別克英朗不同車型價格在6-14萬左右，相當於直接買套房省下幾萬的房子，好像太誘人了。而且，物業除了送車，還有低首付的優惠政策。一般情況下，公寓首付至少要50%，但現在這個樓盤首付只需要19800-30000就可以網上簽約了！可以說開發商為了回款，也是拼了。
鄭州的房價下跌，不是個別現象，也不是郊區的現象，而是出現了全面降價的趨勢！這個時候好像沒有最低的房價，只有更低。9月，鄭州有很多特價房。每天朋友圈都在篩選各種樓盤降價的消息。今天跌了500，明天跌了800。過了一段時間，出現了令人震驚的特價，低價房滿天飛。
前兩天，四環內跌至9900；這兩天，豪宅窩裡的北龍湖某盤跌價幅度高達1萬/平米！價格，總能低到讓人驚掉下巴；房價，似乎真的撐不住了！12月15日是開發商核算節點之前，越靠近這個節點，降價項目越多，幅度會越大。
有朋友可能會問，房價下降難道只是天津、石家莊、濟南、鄭州、北京等北方城市的現像嗎？當然不是。最近，重慶房價下降也比較狠。
年初，重慶有房東考慮換新房，把舊房挂了出去，一直無人問津。後來連續降價兩次，大降30萬，還是沒有成交。今年年初，重慶掛牌二手房不到14萬套，如今達到16.4萬套。短短几個月，就激增了2.5萬套。而如果和去年相比，現在的掛牌量翻了三倍。要知道，這還僅僅是二手房，不含新房。而北京通過鏈家正在掛牌銷售的二手房也才剛超過9萬套。這樣一對比就可以看出，重慶排隊賣房有多火爆。重慶樓市的血雨腥風可能要來了。
那麼，其他城市的二手房市場如何呢？9月14日，中國國家統計局發布了8月全國70個大中城市的房價數據。數據顯示，二手房有近20個城市下跌，包括熱點城市天津、石家莊、濟南、鄭州等等。雖然這些城市的降幅都不算太大，但70個大中城市中，依然有接近3成在下跌。
都說二手房成交量是市場冷熱最直觀的體現，下面我們就來看具體的成交情況。比如南京，從監測數據可以看到，2020年第37週，南京二手房成交面積19萬方，環比再降17%持續回落，成交規模降至6週內低位。還有深圳，數據顯示，8月深圳全市過戶11322套二手房，環比下跌15.6%。因為二手房過戶存在數據滯後性，8月過戶量雖過萬，但實際成交已有所下降。更令人擔心的是，8月深圳二手房成交均價為66002元/㎡，環比下跌1.3%。伴隨著需求降溫和預期回落，二手房的成交均價也徹底失去上漲動力。全國大部分城市二手房市場壓力只增不減！
除了二手房，新房降價的城市也越來越多了。8月份，新房價格環比漲幅有所擴大，和城市結構有關係。但也可以看到，在70個城市中，房價下降的城市數量是有所增加的，從7月份的6個增加為8月份的9個，說明有更多城市加入到降價的行列中。
三
不可否認，二手房慘淡與新房市場有直接關係。新房價格上漲的預期沒有了，大部分樓盤價格甚至還在不斷下跌，市場進入濃濃的觀望期。
但，真正的主因還是持續的定向調控。
7月，中央與地方城市開展房地產座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙10城參與。強調科學精準調控，防止資金違規流入房地產。8月，住建部定向約談瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等房價漲幅較快的6城。強調及時精準調控，堅決遏制投機炒房。隨後，長春、瀋陽，及前期房價上漲過快的深圳、杭州、無錫，陸續出臺政策打補丁響應。其中——
瀋陽提高二套首付比例，禁止分期首付和首付貸，同時提高個人轉讓住房增值稅免征年限，從2年上調至5年。
無錫二套首付比例40%上調至60%，圍堵假離婚購房，同時提高個人轉讓住房增值稅免征年限，從2年上調至5年。
深圳擬建立婚姻信息查詢機制，圍堵假離婚炒房，產權不滿半年不允許做經營貸……
大家知道整個2020上半年，全國出臺了多少房地產調控政策嗎？
據統計是304條，一年只有365天，半年平均182.5天，但是這半年出了300多條政策。基本上，每天會有1.6條政策落地。所以，短期調控政策絕對不會放鬆，市場沒有升溫的基礎。
四
然而，更值得關注的，是持續走高的庫存。截至2020年7月底，全國100個城市商品住宅庫存總量為48031萬方，環比增長0.2%，同比增長6.9%，存在庫存積壓和滯銷的風險。其中，天津最近被爆出有房每平降5000，但其實，天津二手房庫存早已處在驚人的高位了。二手房掛牌量已經突破14萬套，明顯的供過於求，賣方難有溢價權。成都掛牌銷售的二手房已經超過13萬套。相比年初突破12萬大關，漲了1萬套。有數據顯示，2018年底才5.8萬套。也就是說，1年多的時間，成都二手房庫存上漲超1倍。還有瀋陽，二手房根據鏈家數據顯示，目前掛牌量也超過13萬套。兩年時間裏，瀋陽二手房庫存漲幅超過200%。
目前，全國有超過一百個城市的二手房掛牌量，已經連續增長了十七個月，什麼概念？就是持續上升了快兩年了。很多城市二手房的掛牌數量直接翻了一倍，甚至還有翻了好幾倍的。
北京去年的二手房掛牌量是55000套，現在是93000套。杭州，去年二手房掛牌量是65000套，現在呢，已經高達120000套了。最厲害還是重慶，去年二手房掛牌量為48000套，現在已經超過160000套了，翻了三倍還多。蘇州去年的二手房掛牌量為24000套，現在的掛牌量已經快到90000套了，也翻了三四倍了。
新房價格的上漲，掩蓋不住二手房大拋售俠的量價齊跌。二手房才真正代表了樓市未來的走向。
最近的十年，可謂是房地產行業的黃金十年，國人對房子的狂熱是難以想像的，由於房價一直在漲，很多人都進行炒房，開發商見有利可圖，也拚命擴大規模，大量建設住房，不知不覺，住房已經嚴重過剩。隨著人口紅利消失，大量的二手房空置，這個數量高達1億套。
從2019年開始，樓市就在走下坡路，各大城市二手房掛牌量大幅上升，北京，重慶，上海，杭州，蘇州等城市紛紛突破了10萬套，還有中國最大炒房團上市公司手裡的130萬套住房都在等待套現離場，可以說二手房已經形成了堰塞湖現象。
目前二手房市場有2大特徵，一是降價20%賣不出去，由於二手房存量太多，如果要在一兩個月賣出去的話，可能降價幅度要很大，30%或者40%才行。二是很多城市出現房價倒掛的現象，新房價格比二手房價格還低，不過這也是正常現象，由於今年遇到疫情，對樓市的衝擊很大，很多開發商都陷入困境。在國家劃定了三道債務紅線、融資受挫的情況下，大都會選擇降價賣房，回籠資金，以免企業陷入資金流斷裂的局面。最近恆大7折賣房就是典型。
五
目前，大約有1億套住房是空置在「吃灰」的，這是足夠5億人居住的。這1億套主要指商品房，還不包括小產房和農村的房子。未來10年，從農村進入城市的農民數量也將減少到1億人，但是開發商建房的速度並沒有減少，可以預料的是，未來三到五年，住房將進入嚴重過剩的時代，房子可能會「爛大街」，部分城市房價將跌成白菜價，其實現在很多中小城市的房子已經成了白菜價了。
住房過剩是開發商和炒房客都必須面對的，如果你看完關於房地產的各項數據，就會明白為什麼開發商和炒房客會如此焦慮了。現在，二手房拋售量飆升，有觀點認為是2015年下半年開啟的房地產牛市，無數人衝進了樓市（甚至出現萬人搶房和深夜排隊搶房現象），現在這些房子都滿足了限售期限，都流向市場了，再加上現在樓市不明朗，一時間二手房紛紛湧向市場，導致難以消化。
如果這些二手房大量拋售的話，樓市可能會「崩盤」，這絕對不是危言聳聽。
原本以為，在樓市已經出現堰塞湖，出現危機的時候，政府會「網開一面」，但是各大城市對樓市的調控非但沒有放鬆，反而出臺更多的政策，多次強調「房住不炒」，強調要穩房價、穩地價、穩預期，銀保監會也發聲，資金不得違規流向房地產行業，住建部也表示，房產稅、空置稅等將會盡快出臺。
在出現疫情、天量二手房等待拋售、以及降價20%都賣不出的情況下，政府如此強硬，看來不是沒有道理，是樓市真的充滿了風險，如果繼續放任樓市的話，一旦泡沫破裂，就會重蹈日本的悲劇。1991年，日本樓市泡沫破裂，上萬人自殺，幾十萬人財富化為灰燼，這點可是中國政府不想看到的。
但很多事情是不以人的意志為轉移。未來兩到三個月，開發商降價打折甩新房和樓市二手房大量降價拋盤會交相輝映，成為奇觀。當然，也不排除堰塞湖因為導流而出現潰壩的可能性……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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