關於未來房地產的判斷(圖)

房地產行業：賺辛苦錢的時代來了（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2020年8月28日訊】關於房地產行業：賺辛苦錢的時代來了

1、中國房地產會越來越像一般製造業或一般消費業。

2、政策層面不太希望看到大波大動。這一輪樓市調控的意圖就是「摁住」，引導資金從地產流向其他行業。

3、房地產融資環境的改變，直接導致「高槓桿融資、高週轉滾動」的底層邏輯發生改變。

4、房地產業以後也像製造業、消費業一樣，要賺品牌溢價、經營溢價等等。

5、房企拿地自有資金的比例提高、槓桿加不上去了，這樣掙錢都是掙辛苦錢，賺不到金融的錢、槓桿的錢。

6、香港的房地產，目前平均槓桿率40%，內地為70%。為什麼前者保持在這麼低的水平？因為香港企業吃過高槓桿的虧，經濟泡沫襲來，高槓桿的副作用是摧枯拉朽的。

7、決策層目前對房地產的政策，是根本性的政策，調控思路改變。房地產如果還是高槓桿、高週轉，對其他行業就影響太大了。

關於資本市場：房地產估值邏輯改變

8、地產的投資邏輯變了，估值邏輯必然也發生了變化。最近很多板塊都處在歷史（接近）歷史高位，比如新能源電池。但是軍工、地產兩個板塊處在歷史估值水平之下。

9、房地產現在的估值水平，只有歷史水位的20%多。房地產板塊主要受政策的影響，政策很清楚是「摁住」地產，讓資源更多流向其他行業。那麼二級市場給它的評估是低週轉、低槓桿，回報率降低。相應的，估值怎麼可能上得去。

10、現在地產IPO很慢，物業IPO相對很快，大消費等企業的IPO速度更是會越來越快。邏輯是一樣的——通過加快其他行業的IPO，吸引資金流入。

11、從3-5年的週期來看，中國會有大量的新增IPO，相當於創造了新增的資產，可以在某種程度上稀釋和抑制股票市場的泡沫。

12、這一輪IPO窗口期，地產或不能分羹到太多份額。這也正是決策層希望發展的方向。

關於房價：房價波動會變平

13、過去很多城市房價10年漲10倍，未來可能頂多就10年漲1倍（但也可能下跌）。

14、過去40年中國平均每年高於9%的增長速度，房地產價格也加快上漲，很多人可能嘗試過房價漲了10倍的體驗。但在未來，整體漲幅會大幅變慢，這跟幾個週期的變化有關係：一是，整個經濟週期從高速增長到了中高速增長。二是，整個金融週期，2008年上行週期結束，2008年以後的那10年整體流動性其實偏緊，2017年金融週期下行。三是，整個房地產行業本身發生了變化，供給量增加，需求量開始減少。

15、2013年後可以發現勞動年齡人口都出現了下降，剛需人口也出現傾向性，所以供給在增加，需求在減弱，「斜率」變平了，自然價格的所謂波動也會變平。

關於土地制度：「土地產權」邁大步

16、內循環對房地產的影響，說是機會或者衝擊都不對，兩者兼具。

17、啟動內需，不只是發點消費券，也不是鼓勵大家都去買房子，而是從生產要素的角度（比如土地）產生作用。首先肯定就是從供給端，比如增加土地入市規模。

18、生產要素，比如土地的供給主要存在兩個問題：住宅類土地供給太少（只有20%不到）；留給開發商的利潤不夠。

19、那麼既然是生產要素改革，同時也符合啟動內需的需要，把土地產權做徹底的變革，可能已經到時候了。

20、土地改革力度和步子要更大一些。不僅是形成城鄉土地市場的統一，而且在土地產權、法律上要做一些變動。從改革的深度、廣度和潛力來講，確實還是很大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)