深圳經濟突然失速：房地產扮演什麼角色？(圖)

深圳經濟突然失速，影響幾何？圖為深圳信興廣場（圖片來源：Getty Images）

【看中國2019年11月18日訊】遲遲未露面的深圳GDP數據終於披露了。數據顯示，2019年前三季度深圳GDP增速只有6.6%，和去年同期的8.1%的增速相比，下滑了1.5個百分點，而上半年深圳GDP增速為7.4%，也就是說加上第三季度的數據之後，前三季度GDP增速在迅速下滑。

根據官方已經公布的數據計算，深圳2019年第三季度GDP同比去年第三季度的名義增速只有0.52%。這個數據意味著什麼？

算上通脹率、物價變化，深圳第三季度的經濟很有可能已經進入負增長的狀態。粵港澳大灣區的龍頭、先行示範區的深圳經濟突然失速，原因值得考究，比如貿易摩擦、香港的政局動盪、以及房地產領域的結構失衡等等。

別的因素先不聊，今天我們要聊的是：深圳經濟的失速，房地產該不該背鍋。

一

2003年，房地產正式成為中國經濟的支柱產業。

房地產業興起的最初設想只是想緩解城鎮化中的住房問題，但1997年經濟通貨緊縮，同年亞洲金融危機爆發，如何促進消費、擴大內需、推動生產成為裂亟需解決的問題，而房地產在GDP所佔比重較大，產業關聯度高，最有希望成為拉動中國經濟增長的新動力。

這是房地產業成為經濟支柱產業的契機。確立了房地產的地位後，隨後，全國絕大多數城市的經濟增長主要依靠土地財政。政府賣地賺錢，開發商囤地起樓，捂盤惜售，把利潤最大化，雙方共同把房價一步步推高。但在目前全國大部分城市還是以土地財政為主的時候，深圳的財政收入有93%來自稅收財政。但深圳並不是靠賣地賺錢，深圳房價的上漲，是由房地產週期規律決定的，那就是短期看金融、中期看土地、長期看人口。

先看土地。

深圳土地稀缺由來已久，深圳1997平方公里的土地面積，是上海的三分之一，是廣州的近四分之一，是北京的八分之一。

土地稀缺之餘，深圳還一直堅守30%的工業用地紅線，作為人口超千萬的城市，深圳的產業結構在世界範圍內都是罕見的。工業用地佔用了太多的土地資源，就必然會擠壓掉別的用地，比如住宅用地。2017年深圳可售住宅用地供應為0，2018年住宅用地供應8.6公頃，深圳地少不是秘密，也不是只有一年少，而是年年都一樣地少。

今年深圳實施計畫建設用地的供給結構表中，1200公頃的建設用地，分給商品住房的還有可憐的17公頃。住宅用地被一再擠壓，供給已經嚴重不足，與此對標的是每年增長的人口數量。

再看人口。

早在2015年，深圳的實際管理人口已經突破2000萬，而深圳人口淨流入還在繼續保持高速的增長。2016年，深圳常住人口新增53萬人，2017年是62萬人；2018年50萬人，持續上漲的人口數量導致供不應求的市場局面。2000多萬的人口，卻只有170萬套的商品住宅供應，長時間的供需不平衡，是深圳房價保持上漲的最主要動力。

1981年中國的第一個商品房小區——東湖麗苑，在誕生之初房價只有1000元/平。而如今，東湖麗苑二手房掛牌價51790元/平米，39年漲幅5080%！

這就是魔幻的深圳，魔幻的房價。

二

但房價高漲不是深圳政府的初衷，深圳從來不是依靠房地產來完成經濟增速目標的。深圳經濟中的房地產投資佔比非常的低，2018年房地產開發投資佔GDP比重城市中深圳排名第36位，低於北上廣，是四個一線城市中對土地財政依賴度最低的。

所以，深圳GDP增速失速，房地產似乎不該背這個鍋。但我不殺伯仁，伯仁卻因我而死。深圳本意雖然並不是靠著房地產來實現經濟增長，但卻一直嚴守30%的工業用地紅線，大力發展製造業產業。但卻沒想到直接催漲了房價，並且高房價下，又引發了一系列的問題。

第一個就是，堅守的製造業因為高房價而導致企業出走。

由於土地成本、廠房租金、原材料價格、人力薪酬等因素的上漲，導致深圳不少企業的「外遷潮」。2018年，華為將生產和研發部門搬到了東莞松山湖；2015年，比亞迪將新能源產業挪至汕尾；富士康等大型企業把生產線遷至內地等，製造業出走的預警反覆被提及。從今年的經濟產業結構佔比中也可以窺見一二，今年前三季度的三大產業結構為0.1：39.3：60.6，而去年同期是0.1：40.2：59.7，深圳引以為傲的製造業企業增速開始放緩了，這直接影響了深圳的稅收。

除此之外，高房價的影響中，最落地的就是消費。對老百姓自身而言，高房價直接影響的就是消費能力下降，國民經濟的三駕馬車中有一輛消費的馬車，而深圳民眾消費在一二線城市中一直偏弱，去年的社會消費品零售總額，上海是12669億，北京是11748億，廣州是9256億，深圳只有6169億。

南山碼農依然買不起一套寶安的房子，普通家庭耗盡6個錢包才勉強上車龍崗，高房價下擠壓的是普通人的消費能力。一個月收入3萬的家庭，拋開1萬多的房貸，1萬的生活消費、孩子教育，每個月幾乎月光。

你以為買不起房子的才叫苦，實際上買了房的更焦慮。根據《深圳市2018年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，深圳住戶貸款達到住戶存款（13810.06億元）的144.4%。按照1302萬人口計算，人均負債15萬元，而大頭就是房貸。為買房揹負百萬貸款，深圳人民為此不得不降低生活質量，不敢隨意花費，毫不誇張地說深圳人的消費力正在被房貸壓制。

製造業出走、消費水平下滑，這是高房價下帶來的影響，但卻不是政府本來的設想。所以，深圳一直在採取限價限貸限購等調控手段，希望以此放緩現有庫存的去化速度，但根本的土地供應無法解決，恐怕調控手段只能維持一時。而房地產結構的失衡，深圳明顯開始意識到了。

但如何取捨，深圳似乎已經有主意了。前段時間深圳一口氣推出30平方公里共35塊產業用地，這35塊用地，基本是深圳的整個「家底」了。    

三

要知道，深圳總面積為1997平方公里，而總面積是深圳三倍的上海，每年的土地供應不過是25-30平方公里。但相比住宅用地，深圳這次更願意把地拿來布局產業，而且未來很可能是包括5G、8K、集成電路、人工智慧等在內的科技產業，未來深圳希望走科技創新的道路。這樣能減少對製造業企業的依賴，也讓GDP結構更為合理。

不過，問題也來了。產業是發展了，但住宅用地被一再擠壓，房價是不是意味著無限上漲？很遺憾，從目前的情況而言，是的。

筆者不是深吹，但客觀數據和情況確實如此。深圳土地開發強度已經接近50%，想要騰地，要麼舊改要麼填海。根據深圳的遠期規劃，2035年住房供應170萬套，但可售的商品住房只佔40%，也就是68萬套，面對龐大的人口需求，依舊是杯水車薪。強大的供需失衡，深圳房價看漲是必然的。在發展過程中，深圳已經做出所取捨，房價並非主動、而是被動持續上漲。

以上，房地產其實都在喊冤，GDP增速下滑這個鍋，房地產真的不背。所以，梳理一下關係，GDP增速下滑並不是高房價決定的，但高房價確實刺傷了經濟增速。

為讓GDP數據在第四季度更好看一些，深圳也做了一系列的應對，比如雙十一公布了取消豪宅線，以此刺激二手房的成交，增加稅收收入，再比如集中密集拍地，以此來拉升GDP。

深圳經濟失速並非只是單個城市的問題，因為深圳非常容易帶節奏。

深圳輻射能力非常強，對全國樓市影響也非常大，所以深圳經濟壓力增大，全國其他城市會有什麼風向調整？而離深圳最近的大灣區其它八市會不會受到影響，尤其是惠州、東莞、中山，會不會因此有調控的鬆綁？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)