中國近期房租上漲的三大秘密……(圖)
中國近期的房租大幅上漲，到底怎麼回事？（Wei Zou/看中國攝影圖）
【看中國2018年8月30日訊】一位經濟學家曾經說，毀滅一座城市的兩個辦法，一是投放炸彈，二是租金管控。
深圳先投放了一枚「補繳萬億土地出讓金，土地可轉正」的炸彈，接著又投放了第二枚炸彈：租金管控。
8月22日，官方的央視財經報導，深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，在穩定租金方面，主管部門正在先行先試，探索限價租賃房制度，對在新出讓用地上建設的租賃住房，包括一些配建項目，配建租賃住房。今後採取限定租金、限定租期的「雙限」方式，穩定租賃市場。
政府不光要控房價，還要控租金，以為管住了租金就能幫到租客，但現實非常骨感。
短期看，房東出租的公寓數量相對固定，不可能大幅上升。一個城市租房的人，對租金的敏感程度，主要來自於重新安置成本。強行摁住租金，導致長期短缺。
中長期的後果是，把租金壓到平均線以下，租賃房供給將大幅減少，但需求只會越來越多，結果住房大量短缺。曾經和我愛我家的中介討論過，上海人口早已超負荷流入，逃離北上廣的小白領再多，京、滬的房子還是不夠租。
一、租金管制——深圳快要超過矽谷了
深圳剛想轉向新加坡模式，卻祭出租金管控大招，一不小心，可能變成房價和房租怎麼都降不下去的舊金山。加州的學者們，早已把當地的租金管制措施吐槽得體無完膚了。
美國經濟恢復，加州房租一直在漲，尤其是矽谷這種高收入地區。加州核心城市房租之爭，集中在舊金山、聖何塞、洛杉磯幾個大城市。它們的共同點在於，住房供不應求，租金急劇上漲。
聽起來是不是和北上廣深一個樣？
住房租賃平臺Trulia數據顯示，奧克蘭地區租金中位數在2012到2017的5年間增長51%；舊金山增長38%。超過一半的加州租房者，房租佔收入30%以上。許多加州人只好和海浪、沙灘、遊艇說再見，找個西南部小城過此一生。比如德州、亞利桑那州和內華達州。如果德州再上漲，只能去月球了。
還有一些人被迫住大街。根據美國住房和城市發展部數據，2016年和2017年，加州無家可歸者增加14%，同期美國全國增幅僅1%。一位六個孩子的母親Gloria Cortez，抱怨房間裡有黴菌，就被房東趕出去了。流浪漢選擇分時睡眠，從酒店睡到車裡，再從車裡睡到公園的長椅上。
斯坦福大學的一個研究小組，研究了1994年的舊金山投票提案。這項提案為1980年以前建造的小型多戶住房設置租金保護。房東和開發商不傻，為減少損失，受影響的業主把住房改造成公寓或重建，使租賃住房供應減少了15％，還將整個城市租金提高了5％。結果表明，租金控制不一定使租客受益。開發商依靠租金上漲，享受到了開發差價和房價的雙重上升，卻讓水電工和租客承擔了上升的成本。
解決租賃難題，沒有其他辦法，只有增加租賃房供給。
2018年1月，加州官方數據顯示，加州98％的城市沒有批准與人口增長同步的住房建設。人口增加了，住房沒有增加。加州的開發商不能建高樓，洛杉磯偏向單戶住宅。好嘛，租金房價繼續漲。
租房的吃瓜群眾，紛紛支持租金管控。2017年，加州大學伯克利分校政府研究所調查加州登記選民，60%支持租金控制，只有26%反對。
德國管控租金不是成功了嗎？憑什麼其他地方管控不會成功？別忘記，德國二戰後實行了最嚴厲的通脹控制政策，人口與住宅基本均衡。
深圳的朋友們，不要像「美帝人民」一樣，讓自己陷於水生火熱之中。
二、房租金融化——又一個P2P？
原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，以高出市場價20%到40%的價格爭搶房源，預測長租公寓爆雷肯定比P2P厲害。在某些租賃運營商手中，長租公寓已經變成了租金貸，很像龐氏騙局。
鼎家之類的中介，通過高租金簽下房東的房子，租金按季結算。與租客簽訂的合同，實際上是一份貸款合同，銀行一次性把一年租金付清。可惡的是，租客有什麼根本不知情，就變成了一個貸款者。
拿到貸款的自如，當然不會把錢放到餘額寶裡，而是作為本金繼續和更多房東簽約。理論上，一個房子一年的房租可以分給四個房東，只要有源源不斷的新房東加盟，擊鼓傳花的遊戲就不會停止。
銀行一看，不錯，長租公寓企業手裡擁有租金貸，風險分散，收益也高，在資產荒的情況下，肯定願意放貸，但款項實際流向了運營商。利用ABS炒房租的本質，就是公寓中介利用租客的信用，從銀行薅了足夠多的資金進行擴張，直到整個市場僅存的租賃房源都被巨頭們佔領。
誰說中國沒有金融創新？翠花，可長點心吧，P2P的問題還沒解決呢，這裡又弄什麼租金貸？
表面上，租客住上了嶄新的公寓，房東省心，一舉解決了中國租售比常年極低的難題，租房中介不拿個諾貝爾經濟學獎都對不起自己。但是，一旦租金貸風險暴露，損失最大的永遠是租客和房東，而不是長租公寓運營商。租金貸模式建立在房租一直上漲、租賃房空置率較低的前提下，租金下跌，鏈條就斷裂。
長租公寓爆倉肯定會比P2P更惡劣，P2P投資者多少都有些貪圖高收益的小心思，最多是損失本金。租賃市場崩盤，租客貸款資金被捲走，政府監管嚴重失職。租客冒著貸款風險，不僅沒有高回報，連住的地方都沒有了。
住街上嗎？
三、「史詩級」土地流拍蔓延到沿海地區——房租房價化
按照深圳有關部門的說法，住房租賃限價，首先會拿新房租賃，以及開發商配建的租賃房試點。果真如此，新房房租將會和一手房房價一樣，全都被限死，導致市面上二手租賃房、老公房租金上漲，甚至租賃市場也出現一二手租賃住房價格倒掛。
房租向房價看齊，房東多一個漲租的理由。
在北上廣深這種一線城市，本來就有土地紅線，2018年來房企拿地又以國企和央企背景開發商為主。純租賃地塊儘管價格低廉，幾乎都是量身定制給國企央企開發商的。敢在一線城市主動拿下競自持、競配建地塊的民營房企，要麼是萬科、碧桂園、恆大、保利之類的龍頭，積極響應國家號召，發展租賃住房。要麼對這一塊土地是真愛，不惜一切代價要奪取。
深圳對於競配建租賃房的管制，會進一步削弱房企拿地動力，土地流拍進一步加劇。
有人會說，土地流拍不可怕，一二三線城市經常會流拍，這沒什麼大不了的。問題是，這次史詩級土地流拍，正向東部沿海熱點城市轉移。
根據中指院的數據，2018年1到7月，一二線城市土地流拍佔比提高。流拍宗數前十城市中，一二線城市佔8席。三四線城市土地市場熱度繼續提升。
從熱點城市流拍總量佔比來看，2018年前七個月，一二線城市流拍地塊83宗，佔總流拍地塊的60.6%。從流拍宗數前十城市來看，一二線城市佔8席，其中天津總計流拍12宗地塊。
限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地，自2018年以來，成為新一線土拍市場最熱標配。
租金管控的結果是，短期內租金的確下跌了，群眾們歡天喜地。中長期看，租賃房限價導致沒有更多民營房企願意拿地，剩下的幾乎都是國有開發商，土地財政無法續命，一線和新一線房價泡沫被刺穿，引爆居民房地產槓桿。大家會一起爆雷嗎？
美國、香港、東南亞和日本的房地產泡沫，都有共通點：住房需求逆轉，市場熱錢無處可去，樓市的蓄水池功能越來越弱，資金不斷被往外擠壓，銀行等金融機構推波助瀾，住房資產證券化興起，為趕上末班車的租房買房者大開方便之門。
危機來臨，最先感受到的總是中產，最先受害的也是中產，最無能為力的，依舊是中產。
每次房價、房租上漲，首先被保護的，其實也是中產！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)