在日本買房和在中國有什麼不同？(組圖)

日本房子(圖片來源:Pixabay)

【看中國2018年7月24日訊】中國人不只在自己國內買房，好多人也都跑到日本來置產，那麼到底在日本買房和在中國有什麼不同？《日本租房》對此議題報導報導了相關的內容，提供給大家參考：

一、在日本買房子沒公攤還送陽臺

竟然有這麼好的事情！那這是為什麼呢？日本的土地是私有制的，房子都是由個人自由支配的，這樣自然不會牽涉陽台面積和公攤面積這一演算法的。即使買的是樓房，也是所有的住戶一起平攤土地價格，共同擁有土地的使用權和所有權。

但中國的土地是公有制的，土地不歸個人所有，所以開發商會把公共面積分攤到每一位住戶的房產面積中去。即使有些地方可能都用不到，但是買房時，仍然要繳交公攤面積的費用，這在日本恐怕是要被起訴的。

儘管日本幾乎每家都有陽臺，但是陽台上並不是想要幹什麼都可以。日本有明文規定了一些陽台上的禁止條例，跟公共面積沒太大的區別，那些在自家陽臺燒烤的是會被舉報的！而在中國，陽臺屬於私人領域，想要怎麼佈置都可以。

而且日本的房屋還幾乎都是精裝修好了的，拎個包就可以入住了。不像中國購買的是毛坯房，還要自己花錢去裝修。這樣對比來看，在日本買房子確實方便多了。

二、日本建築物的維修保養之道

當房子建造完成後，經過長期的風吹雨打跟紫外線的照射，房子的外牆一定是會出現劣化。下水管道在經過幾年的使用後，一定會出現堵塞。不管是中國的房子，還是日本的房子都是如此。

可是為什麼中國在90年代建造的房子，不少已經變成了危房，並成了舊城改造的對象？而日本房子的外牆卻不會過多地出現劣化？怎樣保證整棟大樓所有的管道暢通無阻？秘密只有一個，就是日本恪守建築物的維修保養之道。

1.維修基金必須繳納

日本有一項法定的制度，買了公寓樓的房子就要繳納維修基金。基金的繳納是每一位擁有房產權的人必須要承擔的義務，這是依據「平等均分」的原則實施的。

首先，購買新房時就必須繳納第一次的維修基金，一般3室1廳的房子需要繳納大約150萬日元(約9萬元人民幣)。然後，每月再繳納1,000~2,000元人民幣不等的物業修繕管理費。若是租房客，那不需要繳納這麼多錢，只需要交約100多元人民幣的日元管理費就行。

另外要說明的是，開發商在賣樓時，也必須要繳納一筆維修基金，而且必須超過所有業主繳納的維修基金的總和。

2.一樓要承擔電梯費和屋頂工程費

在中國，住在一樓的業主，是不願承擔電梯的修理費用，同樣也不願意承擔屋頂的防漏工程的修理費用。一樓的業主理由是：我住在一樓，又不用電梯，而且屋頂漏水跟我也沒有關係，為什麼我要承擔這些不搭界的費用呢？

但在日本，這種中國式的思維是行不通的。日本住在樓裡的所有業主，繳納的維修費是完全均攤的，因為日本人認為，所有業主就是一個大家庭。整棟樓是大家共有的，大樓的生命是每一戶住家的生命，因此，維修費用大家必須平均分攤，不能你多我少。這也日本樓盤管理過程中，很少會產生矛盾。

日本大樓(圖片來源:Pxhere)

3.維修基金由誰管理

不是由政府（房管所）管理維修基金，政府無權，也不能介入此類民間事務。所以是由業主委員會和物業管理公司一起管理。那錢放在哪裡呢？放在銀行裡。需要使用時，由物業管理公司負責提出預算，業主委員會審核批准支付。

東京雖然是擁有2,000多萬人口的國際大都市，但主要的物業管理公司卻只有4、5家，都是有著半個世紀以上的物業管理業績與信譽的大企業。

4.維修基金會不會被挪用或亂用

在設備沒有壞的情況下，把自己的一筆錢交給業主委員會和物業公司管理使用，會不會被挪用或亂用？這是許多人可能會擔心，並且不願意交錢的原因。但日本是一個信用社會，業主們根本不會擔心。正因為如此，業主與物業管理公司建立起深厚的信賴關係，很少會埋怨或者更換物業管理公司。

同時日本的法律絕對保證業主委員會的自治權利，在這一法律的保證下，業主委員會若盡職盡責，就會形成絕對的監督作用，讓物業管理公司不敢肆意而為，損害業主利益。如果物業管理公司的服務出現問題，業主委員會敦促其改善，如果不見效果，可以將其解雇，另請其它的公司。

5.定期的、預防性的維修

從公寓樓建成後，物業管理委員會就會和業主委員會共同商議出一個長達50年的公寓樓維修計畫表：修理屋頂防漏系統、修理外牆、疏通下水道、檢查供水系統、檢修電梯和更換電梯等，都清楚地寫明具體的施工年份跟施工時間，並印成冊子給業主們。到維修節點時，由物業管理公司提前通知。

日本物業管理有一條不成文的規矩，無論下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置疏通一次。屋頂的防漏系統，通常是5年補修一次，10年大修一次。而外牆一般是10年全部翻新一次。至於電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。另外房間裡面的消防探測系統是一年檢修一次，

由此可見，日本的物業管理不是等到管道堵了、設備壞了，才去修理，而是按照預先制定的修理計畫，進行預防性的修理，以保證大樓和住戶不會遭遇到生活上的麻煩。

在此強調一點，日本的物業管理公司的主要工作，並非負責大樓的安保或小區安全管理，而是著重於大樓自身的質量和品質的管理。原因在日本的社會治安普遍較好，很少發生入室盜竊，且日本的小區本來就沒有圍牆，是開放式的，只有大樓的大門有管理員或有門鎖安保系統，因此幾乎不需要保安人員。

中國人來日本買房要注意的2件事

首先，在看房子時，一定要觀察公寓樓四周的花叢修建的是否整齊，打掃的是否乾淨，這些能夠衡量公寓樓的管理水平。

第二，要查看大樓的維修基金還剩多少？如果多，那是好事。如果少，以後再平攤的話，會是一筆很大的負擔。