中國樓市調控一週內密集出颱風向又要變？(視頻)
金融監管之外的多個部門，釋放了強烈的調控信號。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年7月1日訊】記得上週的時候，我們還在說，降准後如果沒有相應的政策規範資金用途，那麼資金一定會流入樓市，當時我們給出的建議是嚴控二套房貸，甚至暫停房抵貸。但這樣的金融政策沒有等到，反倒是金融之外的多部門，釋放了強烈的調控信號。
首先，中國住建部傳來消息，針對近期房地產市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。本次專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。很多人都說這是甩的一手好鍋，又把房價暴漲的帽子扣在了開發商和黑中介的身上，但是在住建部心裏，也許真是這麼想的，壞人永遠是開發商和房產中介，因為他也只能管到這裡了。
其次，發改委會同財政部聯合印發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》。發改委說是注意到部分企業尤其是房地產、地方政府融資平臺等企業外債發行規模有所增加。這些企業評級情況參差不齊，有的經營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規模偏大，動輒五、六億美元，甚至高達數十億美元，申請發債規模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業由於沒有外匯收入來源，抵禦匯率波動風險能力較弱。所以這塊今後要大規模削減，數據顯示，今年前4個月房企境外融資額達233億美元，比去年同期翻了一倍。你不創造外匯，還要到海外發債的這些企業，特別是在現在人民幣快速貶值的背景下，償債風險巨大。估計發改委可能會一刀切。那麼資金壓力巨大的房地產企業恐怕會變成無米之炊，國內發債路徑基本被堵死，海外也不讓融資，這可真的就是斷糧了。
第三，《湖南日報》罕見批評當地的房地產亂象，還抨擊了人才新政，直接說作為被房價綁架的城市，四處搶人又有何用？在一輪炮轟過後，湖南馬上出臺了限購，限貸，限售的全面升級政策，作為黨報的《湖南日報》毫不客氣，並揭露說，某湖南領導暗訪樓市後震怒，並且嚴令整改，而且也是先從收拾黑中介，哄抬房價的行為開始。
第四，國開行將棚改審批權收回，並開始全面整改，從國開行總部傳出消息，「現在要全力以赴打贏防範化解金融風險的攻堅戰」。可見現在國開行的任務已經從去庫存變成了防風險，未來棚改的貨幣化安置不說一夜風停吧，但估計規模也大幅度的減少。那麼被炒起來的三四線房價，一下就變成了無源之水。接盤俠自然也就全部消失了。
第五，三天之內，三城市禁止企業購房。西安，長沙，杭州直接一刀切幹掉了企業的購房資格。說是為了防止炒房，其實目的還是怕企業在銀行拿了貸款轉手就去買房了。
綜合來看，一週之內就針對樓市出臺了這麼多重磅消息，可見上面對於之前的房住不炒工作是很不滿意，特別是湖南日報的風格轉變，以及俠客島的敢於揭露，這都說明可能風向正在變化，這些官媒開始紛紛站隊，跟過往劃清界限。我想絕不止是湖南這麼簡單，從住建部興起的30城市整頓就可見一斑，連北京這種調控做的比較好的地方，竟然也上了黑名單，這就是說高層不滿意，整體不滿意，特別不滿意。所以全國上下還得用重拳打擊。
其實我們不妨梳理一下，現如今一線城市房價基本2年沒漲了，但一線城市的問題是現在房租，特別是低端住房的房租在上漲，這個跟清理人口有關。現在還真不好解決，只能去打擊二房東，打擊中介，打擊二房東式的中介，因為他們往往收上來一個很便宜的房子，簡裝後加價出租，這就讓整個市場的租金價格水漲船高。如果不讓二房東倒騰房子，租金價格就能下來，但租房的便利性就會更差。房東和房客都會覺得很不方便。所以這種整治治標不治本，還是要趕緊多推公租房，以及政府租房平臺。這個事起碼去年說了一年了，現在還鮮有城市把它做出來。
二線城市最大的問題在於搶人，這個政策也不太可能收回，畢竟關係著未來人口的洗牌，人口戰略肯定要比樓市更重要，在人口流入的背景下你打擊炒房和中介的作用也不大。
三四線的變局是最大的，之前上漲完全是因為貨幣化安置，貨幣化安置一停，馬上三四線就會現出原形。估計大量的地方城市，半年到一年的時間，就會出現明顯環京化的表現，也就是房價腰斬一半仍然賣不掉。這其中可能有些城市要出臺限售政策，限售狠的地方，可能房價還能跌的慢一點。如果沒有限售，那麼風險就會更大。
綜合來看，一線穩定不會有變化，二線在搶人，樓市恐怕也很難短期內熄火，而三線估計未來一段時間變局是最大的。但一線和三線不漲了，就只看二線表演了。這二線城市的領導不免有些壓力大，但是這也沒辦法，搶人不止，房價上漲也就不會停止。從開發商來看，下半年會陸續出現資金鏈緊張的情況，在三四線降價的可能性最大。一二線主動降價幾乎沒可能。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)