金融去槓桿是房地產行業頭頂上的達摩克利斯之劍。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年5月22日訊】從去年開始，金融去槓桿就一直是房地產行業頭頂上的一把達摩克利斯之劍，隨著各種融資渠道的收緊，開發商的資金也是越來越緊張。
如今開發商的融資問題已經越來越麻煩先是4月份，華夏幸福的資金鏈問題引發了媒體關注，上交所甚至發出了審核問詢函，提出了18個問題直指他的融資和資金狀況，而他的股價也在今年以來掉了快40%，5月份中信銀行才給華夏幸福解了圍，提供了他315億的集團授信，這才讓債務問題有所緩解。之後大家的視線又被天房吸引走了。先是爆出1800億的債務有違約風險，但巧合的是之後又是中信解圍，5月15日，天房與中信信託確認，將依照合同約定還款，不存在違約風險。
雖然這兩個事目前都平息了，但市場的擔憂一點都沒有減退，5月份以來，交易機構大比例的拋售地產債，龍湖和泛海債券價格大幅下跌。其實我們之前就說了，由於2015年的寬鬆刺激，導致了地產活躍，通過漲價去庫存的方式調動了接盤俠熱情的同時，地產商的熱情也被調動了，在2015年地產公司發債活躍，而市場上最多的就是3年期債券，那麼按照週期來算，2018年將進入第一個償債高峰，數據顯示，2015年全年房企發行公司債規模達約4300億元。
截至目前，房地產行業存量債餘額仍有約1.4萬億，在所有產業債行業中排在首位。另外，這些發債企業中，民企居多，根據天風證券的研究，從2016年下半年開始，違約企業主要集中在民企身上，所以，槓桿負債率失控，資金利率敏感性強，行業景氣度下降，後續融資通道收緊，債務總量極高，這些成為了房地產債被拋售的主要原因。
應該說從時間安排來看，截止5月前，真正的還款高峰還沒出現，從6月份開始，真正的考驗就來了。還債規模將幾倍的增長，下半年比上半年的壓力大的多的多。而到了2019年，壓力就更大，大約有3700億的規模。而這種趨勢將一直持續到2021年，在這期間地產債的兌付壓力都將極大，所以也難怪，很多機構，會選擇在5月份就提前拋售離場，主要也是避免踩到雷。機構們想法一致的時候，債券價格也就會大幅下跌。
所以，出來混早晚是要還的，借來的錢更是早晚得還回去，之前幾年的風光擴張，現在是到了還債的時候。目前從市場來看，大中小房企，資金缺口都是幾百億，大型房企因為還能夠繼續融資，也有銀行願意做授信，所以他們資金鏈還算健康，而中小房企就麻煩大了，已經出現了200億的融資缺口。所以後期債務問題可能會在中小開發商中，集中的爆發。
現在怎麼辦？繼續玩命賣房子回款外，已經別無他法，但我們看到這種銷售去槓桿，只是槓桿轉移，而不會去掉，在過去一年，居民槓桿率上升了4%，已經達到了55.1%，而企業槓桿率仍然有159%，換句話說這種槓桿轉移的方式並不奏效，企業槓桿率下降的不明顯，居民槓桿率上升的過快，而且2017年居民儲蓄的增長率首次變成負值，這已經是個危險的信號，把老百姓這點錢都折騰出去，給開發商接盤了，那麼債務危機也就越來越近了。
所以目前這種情況下，我們給出的投資建議就是，少碰地產股，更要少碰地產債，未來幾年開發商都會無米下鍋，隨著信用債違約增多，融資利率反彈，那麼債券價格還會下跌，所以如果現在要投資債券，最好選擇那些純債的短債的基金，而不要選擇長債類的基金。
至於買不買房，我們再強調一下，如果你自己住是剛需，你的目的是房子，那就早買，未來貸款利率會提高，你買房的成本還在增加，不要企圖等到未來跌了再買，因為你不知道他什麼時候跌，如果是剛需你根本就等不起，萬一等個一兩年他就是不跌，到時候你的心態會完全失衡，最後反而接了最後一棒。
而如果是投資，就不要再湊熱鬧了，你的目的不再是房子，而是要收回更多的錢，房地產現在流動性已經明顯下降，現金流也已經接近枯竭，你未來收回投資的方式只能高價賣出，所以這已經不再是一筆投資，而是一次博傻。而且傻子已經越來越少，調控還在不斷加碼，所以未來你大概率收不回錢了。房子到現在還沒跌過所以你體會不到，炒房炒成房東，比炒股炒成股東還要悲催。至於商鋪投資更要注意，租金回報率是唯一衡量標準，超過5%，就可以投資。
不到5%，就說明沒有商業需求，租金回報不足以覆蓋貸款利率，現金流是負的，自然也就不值得投資。千萬記住，投資的目的是收回更多的錢，而不是市值，如果房地產市值也算財富的話，我們400多萬億的房地產總市值，早就超過美國成為最富的國家了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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