中國二線城市開始試探中央調控樓市的底線(圖)
原文標題：蘭州限購放鬆！是二線城市試探底線的開始
蘭州限購放鬆的消息佔據了各大媒體的頭條。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年1月8日訊】蘭州限購放鬆的消息佔據了各大媒體的頭條，蘭州市發文對部分區域取消限購；繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明，但同時加碼實施限售，需滿3年才可交易。這消息一出，馬上蘭州就坐到了風口浪尖上。
很多人都在問，這是不是放鬆限購的第一槍，是不是後面越來越多的城市會逐漸的放鬆樓市調控。其實這事還真得分開來看。
首先，2018年將是一個人口爭奪的元年，全國的人口政策就是促進人口回流，均衡發展，所以一線大城市在收緊人口，控制人口，而有收就得有放，承接一線城市人口的地方就會是二線城市，其實我們去年就看到了武漢，長沙，鄭州，西安，成都等城市開始逐漸出臺人口落戶政策，從而吸引人口吸引產業。各地非常清楚，年輕人口爭奪戰是一場輸不起的戰爭，這不是說你想不想的問題，你要是不應戰，很可能會被別人搶走的你的人口，如果人口被搶走，那麼經濟就悲催了。正所謂逆水行舟不進則退。
所以人口爭奪是各個二線城市的首要任務，樓市調控完全要讓位給人口爭奪。在發生衝突的時候，肯定要以人口爭奪為第一要務。所以，這麼來看，我們早就說了，二線城市是今年樓市的最大變數，一些地方會針對外來人口落戶出臺政策，變相放鬆限購，甚至是限貸。
其次，去年住建部在部署今年工作中，本身就有去庫存的任務，說是在三四線城市去庫存，2017年蘭州三縣六區新增商品房供應面積為753.56萬平米，已售182.05萬平，2017年新增商品房供應面積庫存為571.51萬平米，當年去化率24.16%。這麼看顯然蘭州的庫存在上升，去化速度明顯減弱，所以他來了這兩招放鬆限購，同時加強限售，控制老百姓手裡的二手房上市流通，把買房需求都引向新房銷售，目的還是去庫存。在土地財政問題沒有解決之前，也就是房產稅出臺之前，中國很多地方的樓市根本就走不出限購再到去庫存的死循環。
第三，地方政府有意試探調控的底線，每次調控都是這樣，一些看起來理由很充分的地方逐漸一點一點的試探，試圖拱出一條路來，他往前拱一點，上面沒有嚴厲打壓他就得寸進尺，再往前一點，而有一個城市打破了僵局，其他城市也會逐漸跟進，最後限購就全國逐漸鬆動。
第四，大家都知道我們是看空樓市的，主張調控，但也是反對用限購的方法調控。限購是一種行政權力濫用，損害了市場經濟自由，我們之前的樓市調控都用了簡單粗暴的限購手段，結果是調控了10年漲了10年，限購就是一場飢餓營銷，就是告訴別人無不限購的時候你趕緊買，所以往往限購一打開都有樓市的快速反彈。根本就適得其反，不但控不了房價，反而會讓樓市每每暴漲。我們調控應該多從市場手段入手，比如增加供給，多渠道保障剛需，加強租賃市場，用金融上限制貸款，用稅費調節，行政限制還是應該少一些。我一直說如果人家全款買房，你限制他幹什麼，查清楚他的資金來源，管好你的資金渠道。人家自己賺出來的錢就願意填在房子這個天坑裡，幫你去庫存你應該高興才對。
限售也不好，應該用稅費調節，持有5年唯一住房免稅，越短期賣，名下房子越多，稅收比例越高。你有個十套八套房的，個人所得稅收你50-80%，也是可以的。這才是市場原則，限購限價限售這種東西應該少一點。剛才說了限購會形成飢餓營銷的效果，限價我們也看到了一二手房價格倒掛，大家瘋狂搶新房套利，限售會減少二手房供給，也是不利於供需平衡的。
綜合來看，應該平淡看待蘭州限購放鬆的事情，未來可能更多的城市打著人口落戶的幌子放鬆調控，特別是去年呼聲比較高的那幾個城市可能早就坐不住了，本來就沒什麼產業，居民收入極低，再限購，拿什麼支撐高房價？
但是從2018年開始，老百姓也有了更多選擇，既然更多城市的落戶都開放了，那麼他也會開始用腳投票了，房價太高本身也是擠出人口的方式，這裡過的不划算，那就到別的城市去看看。人口和產業流出壓力，也必然反過來對二線城市的房價造成制約。那些一門心思搞房地產的，沒有產業競爭力的城市，終究會被老百姓所拋棄。這些城市有哪些特徵呢，其實大家可以自己判斷，北上廣深杭除外，其他城市中，你們夫妻的家庭收入加在一起15年都買不起90平米房子的，租一年房子回報不到房價2%，基本就屬於這類城市了。
放鬆限購後房價通常要漲！但不會漲很久，這已經不是投資機會了，而是投機機會，但樓市的流動性讓這種投機變成無比艱難。拿蘭州來說，限購放鬆只是新房好賣了，但3年限售，你的二手房更難變現了。很可能最後偷雞不成失去一窩雞，差價沒賺到，倒把自己所有的現金套死在樓市裡了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)