【史密德專欄】中國的房市泡沫會二次破滅嗎?(圖)
【看中國2017年9月1日訊】2015年中國股市救市舉措的失敗後,中國政府又把目光投向了房地產住宅市場。2016年初中國經濟開始降溫的時候,中國政府再次通過對房地產市場舉債的方式刺激經濟。
這個舉措奏效了。在購房貸款佔到了2016年新增銀行貸款40.5%的同時,房價在2016年大部分時間和2017年初都比去年同期上漲了10%以上。總體來說,房價太貴了。2016年底,普通中國人購買一套平均住房,所付房價超過其年收入的160倍。
中國的房市泡沫會二次破滅嗎?(圖片來源:Getty Images)
由於房屋建造需要大量人力資源和原材料的投入,根據官方公布的統計數字以及像中國褐皮書(CBB)等組織的非正式報告顯示,中國經濟得以暫時緩解,並在2017年至今表現不錯。中國褐皮書(CBB)是一家從事收集有關中國經濟實地數據的獨立機構。
CBB的威廉亚洲官网 報告指出:「威廉亚洲官网 公布的第二季度報告顯示經濟再次轉好,與上一季度和上年同期相比,零售和服務業務均呈反彈狀態。」
然而,北京高層的選擇非常狹窄,既要刺激經濟,又要避免加劇金融泡沫,因此,在2017年初,他們又不得不加強了對房地產市場的管制,同時收緊理貸款。
泡沫破裂了嗎?
英國一家名為TS Lombard的金融研究機構的研究表明,中國的房地產泡沫可能會繼2014年初次破裂以來經歷第二次破滅。這家研究公司在其威廉亚洲官网 發布的「中國觀察」報告中指出:「我們預計(中國)房地產行業的威廉亚洲官网 一輪緊縮政策將在未來六個月內大幅度降低房屋銷售。」
令人擔憂的主要措施之一是監管政策的加強。在編入國家房價指數的55個城市中,有25個城市加強了對住房購買的監管和限制。例如在北京,一些住宅房地產業主不能再把自己的公寓賣給個人買家,而必須賣給商家,因為他們的公寓已被當局標注為「商用」。其他措施還包括:提高首付款額、價格控制,限定並延長了轉手出售前的持有時間。
這份報告同時指出:「一線城市和二線城市已採取量嚴厲措施,購買或出售房產幾乎是不可能的了。」
信貸緊縮
雖然中國央行的基準貸款利率維持在4.9%的水平,但銀行將住房抵押貸款利率上調至6%,有的銀行因為額度用盡,甚至已經停止發放住房抵押貸款。中國央行希望將抵押貸款在新增貸款中的份額降低到30%,這些舉措必將影響對住房的需求。
TS Lombard的報告指出:「十年前,大多數中國家庭購買新房的首付款約佔總價款的50-70%,而在過去兩年中,80%以上的借款人首付的比例已降至30%以下。隨著抵押貸款資金的減少,我們認為普通家庭不太可能用存款來購買住房。」
到目前為止,大城市(住房市場)的放緩已被小城市增加的交易活動所抵消,因為小城市還沒有實施過多的緊縮措施。
中國褐皮書的報告說,總體上看,主要集中在北京和上海地區的一線城市(房產企業)的收入和利潤將大幅下滑,招聘停滯不前,現金流全面惡化。
然而,TS Lombard預計,小城市將跟隨大城市,頒布更為嚴格的房產限購措施,這將導致房屋交易量的下降,並最終造成價格下跌。「2017年下半年房地產銷售將明顯減速,每月新建住宅房屋交易量同比將下降10%,而五月份則是同比增長了8.3% 。」
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(文章僅代表作者個人立場和觀點)