上海二手房市場有價無市，無法輕易套現

【看中國2017年7月21日訊】2017年的上海房市很難看懂。一方面，二手房交易量跳水，房產中介行業冷風來襲。另一方面，新房庫存告急，而且因為售價被管控，新房銷售普遍使用搖號，一號難求。上海房子還能買嗎，什麼時候買，恐怕是很多有首次置業或改善需求的年輕人所共同關心的問題。

上海房價貴不貴？貴，就一個字。無論看租金收益率，還是看房價收入比，上海房價都很貴。租金收益率僅為1.5%左右，低於國債。房價收入比在25倍以上，不僅在中國數一數二，在世界大都市中也名列前茅。

但是貴的東西不一定會跌。房價下跌需要催化劑，需要一批剛性賣家，不得不賣房的人。首先，開發商常常扮演這樣的角色。2011年上海房價下跌就是因為開發商主動降價去庫存（曾導致不少老業主圍攻售樓處）。但現在上海新房庫存這麼低，開發商沒有必要也沒有動機甩賣。而且新房低庫存可能會保持相當長時間。在上海的遠期規劃中，2016年至2040年建設用地增長為零，這在土地供應環節限制了新房供應。

二手房市場上，如果有相當一批炒家，用高成本資金（比如消費貸）作首付獲得按揭貸款，達到實質性的零首付和高槓桿炒房，那麼這批人也會不得不賣。對這樣的高槓桿炒家，只要房價不漲或者漲幅有限，也不得不在最後認輸變賣。但是上海限購多年，老炒家（如傳說中的溫州炒房團）漸已套現離場，而新炒家不得入內。那些用多次假離婚建倉的新炒家，數量應該有限，不足為懼。

當然，每個城市不一樣。如果一個城市裡存在相當規模的高槓桿炒房現象，就要警惕房價大幅下跌。2015年的股災，就是面鏡子。

還有種情況會產生剛性賣家，那就是房貸利率上升，讓那些「剛剛好」養房的人無力還貸。有些家庭年收入二三十萬，卻買了上千萬的房子，貸款五百萬以上，需要兩代人一起還貸。如果利率上升，哪怕一點點，這樣的家庭就會不堪重負。

但是目前利率上升的概率較低。雖然上半年經濟持續復甦，但是因為房地產投資的見頂回落，2017年經濟前高後低還在預期中。即使是持續復甦的上半年，通脹也維持在低位（6月份1.5%），央行此時沒有必要、也沒動機加息，打破尚且微妙的復甦局面。

最後還有種情況，不是剛性賣家被迫砸盤，而是機會主義賣家作資產重新配置。上海房價不是貴麼，賣掉炒股，或者到其他國家買房。前些年不少人這麼做，到頭來基本都後悔不已。

上海房價是貴，但是股票也貴，A股很貴，美股也很貴。美國大部分城市房價的確便宜，但是也不會漲，尤其扣除持有成本之後；能漲的少數城市，房價也已經很貴。當然，在外匯和資本管制下，中產階級資產國際配置的門其實已經關閉了。

小結一下，上海房子貴，但是，很可能持續。當然，雖然貴可以持續，但並不代表賣家能輕鬆套現。上海二手房市場，尤其是千萬以上的房子，已經「有價無市」。

今年銀行貸款手續複雜，而且放款慢得要命，有人一月份辦好的貸款手續，要6月份才放款。這就延緩了很多買賣的進度了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)